建发禾山后埔-枋湖片区棚户区改造项目专项资产管理计划说明书_136页_38mb

建发禾山后埔-枋湖片区棚户区改造项目专项资产管理计划总结

核心内容概述

本专项资产管理计划由建发房产旗下的厦门禾山建设发展有限公司（简称“禾山建设”）作为原始权益人，通过国联证券股份有限公司（计划管理人）设立，旨在通过将厦门市湖里区财政局未来五年拨付的土地出让金85%（约30.01亿元）作为基础资产，向合格投资者发行资产支持证券，获取稳定收益。

主要观点

1. 专项计划目的：通过专项资产管理方式，将基础资产现金流用于支付资产支持证券的本金和收益，为投资者提供稳定回报。
2. 资产支持证券类型：分为优先级和次级资产支持证券，其中优先级包括建发房-1、建发房-3、建发房-4和建发房-5，共4档；次级仅由禾山建设全额认购。
3. 投资结构与风险控制：专项计划资产用于低风险投资，如银行存款、债券逆回购、货币市场基金等，确保流动性。同时，建发股份提供无条件连带责任担保，保障优先级资产支持证券的兑付。
4. 现金流安排：专项计划预计未来五年内收到约30.01亿元的现金流，其中2018年预计最高，为11.05亿元。现金流将按期划转至专项计划账户。
5. 信用评级：优先级资产支持证券获得AAA级评级，表明其信用风险较低，但评级不构成投资建议。
6. 风险提示：包括原始权益人破产、担保人信用风险、基础资产现金流不足、计划管理人及托管银行违规等，投资者需充分了解并承担相关风险。
7. 项目存续期：专项计划存续期为五年，预计终止日为2018年倒数第二个工作日，无特殊原因不展期。
8. 推广与认购：专项计划于2014年6月16日启动，推广期为60个工作日，优先级资产支持证券不设单账户申购限制，但首次申购不得低于500万元。

关键信息

基础资产与现金流预测

• 基础资产：禾山建设通过实施后埔-枋湖片区棚户区改造项目，对应享有《“后埔一枋湖片区旧村改造项目”资金运行协议》项下的合同权利，即湖里区财政局未来五年应拨付的薛岭B3-2、枋湖A1、枋湖A3地块土地出让金的85%。
• 现金流预测（单位：亿元）：

资产支持证券信息

• 优先级资产支持证券：

  • 建发房-1：预期期限2014年倒数第二个工作日，目标募集规模2.0亿元，总份数200万份；
  • 建发房-3：预期期限2016年倒数第二个工作日，目标募集规模2.5亿元，总份数250万份；
  • 建发房-4：预期期限2017年倒数第二个工作日，目标募集规模2.0亿元，总份数200万份；
  • 建发房-5：预期期限2018年倒数第二个工作日，目标募集规模5.5亿元，总份数550万份。

• 次级资产支持证券：

  • 目标募集规模2.0亿元，仅由禾山建设全额认购，总份数200万份。

• 资产支持证券面值与参与价格：均为100元/份，参与价格为100元/份。

资金管理与账户设置

• 计划推广专户：设立于工商银行厦门分行，用于接收和存放认购资金。
• 专项计划账户：设立于工商银行浙江省分行，用于专项计划的货币收支。
• 监管账户：设立于工商银行厦门分行，用于接收湖里区财政局拨付的棚户区改造收益款项。
• 定向转让准备金账户：设立于工商银行厦门分行，用于储备定向转让建发房-5所需支付款项。

担保与信用支持

• 担保人：厦门建发股份有限公司，对专项计划账户提供无条件、不可撤销的连带责任担保。
• 担保履约机制：若现金流不足，计划管理人将在R-9日通知担保人，担保人需在5个工作日内划款至专项计划账户。

风险与控制

• 主要风险：
  1. 原始权益人破产风险；
  2. 担保人信用风险；
  3. 基础资产现金流不足风险；
  4. 计划管理人、托管银行及监管银行违规风险。
• 风险控制措施：
  • 担保机制保障优先级证券兑付；
  • 专项计划资产独立管理，防止混同；
  • 现金流预测与监管账户划拨机制保障资金安全。

其他关键信息

• 合格投资者要求：需具备适当的金融投资经验和风险承受能力，且资金来源合法。
• 信息披露：包括《资产管理报告》、《资产托管报告》、《收益分配报告》等，由计划管理人和托管银行定期披露。
• 法律与合规：专项计划依据《证券公司资产证券化业务管理规定》等设立，各方需遵守相关法律法规，不得违规操作。
• 计划管理人：国联证券，具有客户资产管理业务资格，承诺诚信、稳健管理。
• 托管银行：中国工商银行股份有限公司浙江省分行，负责专项计划资产的托管。
• 监管银行：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，负责监管账户资金划转。

项目背景与原始权益人情况

• 禾山建设：为建发房产全资子公司，注册资本3.5亿元，主要负责土地开发、征地拆迁、基础设施建设等。
• 建发房产：建发集团下属公司，注册资本20亿元，业务涵盖房地产开发、保障房建设、城市基础设施建设、绿色节能住宅开发、城市综合体开发及物业管理。
• 建发集团：福建省大型实业投资企业集团，注册资本38亿元，资产总额超760亿元，年营业收入超940亿元，具有较强综合实力。

总结

本专项资产管理计划以厦门市湖里区财政局未来五年拨付的土地出让金作为基础资产，通过规范的资产证券化结构和担保机制，为投资者提供稳定收益。专项计划存续期为五年，涉及多个参与方，包括计划管理人、托管银行、监管银行及担保人，确保资金安全与收益兑付。尽管优先级资产支持证券获得AAA评级，但投资者仍需关注原始权益人及担保人的信用风险、基础资产现金流是否按计划回拨等潜在风险。