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北京服务式公寓市场总结（2020年第二季度）

核心内容概述

2020年第二季度，北京服务式公寓市场整体承压，主要受到全球疫情持续影响以及外籍租户入境限制的双重作用。尽管国内疫情已基本得到控制，但国际形势依然严峻，导致外籍租户难以入境，租赁需求疲软。与此同时，国内租户数量增加，租户结构有所调整。市场供应和需求均出现变化，租金和入住率持续下滑。

主要观点

• 疫情对市场的影响
  虽然国内疫情得到有效控制，但全球疫情形势依然严峻，导致外籍租户入境受限，影响其租赁计划。部分外籍租户推迟或取消租赁，间接导致市场承压。

• 政策支持与市场复苏迹象
  中国民航局于5月25日发布“绿色通道”政策，优化国际客运包机审批流程，加快外籍员工返华速度。该政策已促使数百名外企员工和家属通过包机方式返回中国，为市场注入一定活力。

• 市场供需变化
  第二季度北京服务式公寓市场新增40套单元，全部来自CBD区域的佳兆业铂域行政公寓。市场存量为8,078套。尽管有新增供应，但整体市场需求仍偏弱，导致入住率和租金双双下滑。

• 租金表现

  • 全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月250.5元，租金指数环比下降1.2%，同比下降2.0%。
  • 高端公寓平均租金为168.9元/平方米/月，租金指数环比和同比分别下降1.6%和1.5%。
  • 高端别墅平均租金为130.1元/平方米/月，租金指数环比和同比均下降0.8%。

• 租户结构调整
  国内高端租户数量增加，对市场产生一定支撑作用，但整体仍未能抵消外籍租户减少带来的影响。

关键信息

供应情况

• 新增供应：第二季度新增40套服务式公寓，来自佳兆业铂域行政公寓。
• 未来供应：2020年下半年将有2个新项目入市：
  • 佳兆业铂域行政公寓：预计释放115套服务式单元。
  • 国贸公寓（升级改造）：预计在第三季度交付，新增407套单元。

市场表现

• 入住率：第二季度全市服务式公寓入住率为80.9%，环比下降3.5个百分点，同比下降6.9个百分点。
• 租金水平：整体租金水平下降，且不同档次公寓均受到不同程度影响。

市场展望

• 短期压力：疫情对全球经济的影响仍在持续，境外和境内租户均可能因经济因素调整租赁策略，短期内市场入住率和租金仍面临下行压力。
• 长期趋势：随着疫情逐步控制，市场有望在下半年回暖，特别是随着新增供应的入市和外籍员工返华的增加，市场将逐步恢复活力。

图表说明

• 图1：服务式公寓供应与空置率趋势（Q3/2015至Q2/2020），反映市场供应与空置率的波动。
• 图2：高端住宅租赁市场租金指数趋势（Q3/2015至Q2/2020），显示租金变化情况。
• 图3：各区域服务式公寓租金与入住率对比（Q2/2020），提供区域市场表现的直观数据。

结论

北京服务式公寓市场在2020年第二季度受到疫情和入境限制的显著影响，市场需求疲软，租金和入住率均出现下滑。然而，随着政策支持和市场逐步复苏，未来供应增加及外籍租户返华可能为市场带来新的增长动力。短期内市场仍面临压力，但长期来看，市场有望逐步回暖。