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北京服务式公寓市场总结（2019年第二季度）

核心内容

2019年第二季度，北京服务式公寓市场整体表现平稳，市场无新增供应，存量维持在8,377套。市场入住率小幅上升，租金指数略有波动，但整体趋势向好。随着下半年新增项目的入市，市场供应将有所增加，但受经济环境影响，去化速度可能放缓。

主要观点

• 市场供需稳定：第二季度无新增供应，稳定的需求推动市场去化，入住率小幅上升。
• 品牌调整与运营变化：原北京绿城奥克伍德华庭公寓业主方更换管理方，品牌更名为碧朗湾，市场处于运营调整期。
• 租户结构变化：内资与外资租户比例相近，车企和制造类跨国企业员工仍是主力租户，且多选择携家人入住，推动大户型租赁需求。
• 区域需求影响：通州环球主题公园建设带动相关企业员工租住需求，进一步促进市场去化。
• 租金走势：整体租金指数环比微降，但同比上涨；高端公寓租金稳定，别墅市场租金微升。

关键信息

入住率与租金数据

• 服务式公寓整体入住率：环比上升1.5个百分点至88.3%，同比下降3.0个百分点。
• 平均租金：人民币每平方米每月254.1元，租金指数环比微降0.6%，同比上涨4.7%。
• 高端公寓入住率：环比微涨0.4个百分点至93%，平均租金为人民币每平方米每月171.7元，租金指数环比微降0.2%，同比上涨2.1%。
• 高端别墅入住率：环比上升1个百分点至88%，平均租金为人民币每平方米每月131.3元，租金指数环比微涨0.3%，同比上涨4.9%。

市场展望

• 下半年新增供应：预计国贸公寓（翻新改造）和佳兆业铂域项目将在2019年下半年入市，合计新增634套服务式公寓。
• 去化压力：受贸易战和整体经济形势影响，新增供应的去化可能较为缓慢，业主方将面临一定压力。
• 长租公寓行业调整：2019年，长租公寓行业因融资渠道收紧和盈利困难发展放缓，部分知名开发商开始剥离相关业务，未来或将向高端化转型，以提升市场竞争力。

图表与数据来源

• 图1：服务式公寓供应与空置率（Q3/2014至Q2/2019），来源：第一太平戴维斯研究部
• 图2：高端住宅租赁市场租金指数（Q3/2014至Q2/2019），来源：第一太平戴维斯研究部
• 图3：各区域服务式公寓租金与入住率（Q2/2019），来源：第一太平戴维斯研究部
• 表1：高端服务式公寓新增供应（2H/2019）

  项目名称	区位	套数	入市时间
  国贸公寓（翻新改造）	CBD	407	2019年三季度
  佳兆业铂域	CBD	277	2019年四季度

机构信息

• 第一太平戴维斯：全球领先的房地产服务提供商，于1855年创立，总部位于伦敦，全球设有600多家分公司。
• 市场研究部联系人：
  • James Macdonald，高级董事，中国区，联系方式：+862163916688，邮箱：james.macdonald@savills.com.cn
  • Vincent Li，助理董事，北京，联系方式：+8610 5925 2044，邮箱：vincentx.li@savills.com.cn
• 中央管理层：
  • Anthony McQuade，董事长，华北区，联系方式：+8610 5925 2002，邮箱：anthony.mcquade@savills.com.cn
• 住宅租赁部：
  • Stella Meng，董事，北京，联系方式：+8610 5925 2025，邮箱：stella.meng@savills.com.cn

说明

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