新世纪评级：2022年上半年个人住房抵押贷款资产证券化产品的市场运行状况与展望_17页_1mb

2022年上半年个人住房抵押贷款资产证券化产品市场运行状况与展望总结

一、核心内容概述

个人住房抵押贷款资产证券化产品（RMBS）是以个人住房抵押贷款为基础资产，通过信托机制发行的证券产品。其偿付主要依赖于基础资产产生的现金流。RMBS分为商业银行RMBS和住房公积金RMBS两类，目前国内市场以商业银行RMBS为主导。

二、RMBS发行情况

1. 整体发行趋势

• 截至2022年6月末，RMBS发行规模仍居市场首位，占比较大。
• 2022年上半年，RMBS发行量仅为245.41亿元，较2021年大幅下降。

2. 商业银行RMBS

• 2019-2021年及2022年上半年发行量分别为4991.49亿元、4243.85亿元、4992.999亿元和245.41亿元。
• 2020年第四季度发行规模占全年57.57%，2021年发行量与2019年持平。
• 2022年上半年发行量大幅减少，主要受房地产风险暴露、疫情反复及经济下行影响。

3. 住房公积金RMBS

• 自2016年下半年起暂停发行，截至2022年6月末仅发行并存续6单，规模406.77亿元。
• 住房公积金RMBS的发行规模较小，但信用表现优于商业银行RMBS。

4. 发行机构分布

• 截至2022年6月末，存续RMBS产品共288单，涉及34家发起机构。
• 商业银行占主导地位，共31家，其中大型国有银行占比最高，涉及178单RMBS。

三、存续RMBS基础资产特征

• 基础资产池具有高度分散性。
• 利率水平普遍不高，履约表现时间较长。
• 剩余期限较长，同质化程度高，信用质量较好。

四、RMBS产品结构特征

1. 优先级证券占比

• 商业银行RMBS：AAAsf级平均占比87.99%，次级及超额抵押合计平均占比13.20%。
• 住房公积金RMBS：AAAsf级平均占比89.03%，次级及超额抵押合计平均占比10.97%。
• 优先级证券信用等级高，但信用支持相对较低，主要因基础资产信用表现优良。

2. 封包期

• 商业银行RMBS加权平均封包期为0.38年。
• 住房公积金RMBS加权平均封包期为0.41年。
• 封包期越长，利息回收越多，对优先级证券的信用支持越强。

3. 利率类型与发行利率

• RMBS产品以浮动利率为主，与基础资产利率类型匹配。
• 自2018年以来，AAAsf级证券发行利率总体呈下行趋势，2020年下半年小幅回升，2021年再次下行。
• LPR机制落地对RMBS短期影响有限，长期仍需关注利率变化对产品的影响。

五、基础资产信用表现

1. 逾期率分析

• 大型国有银行RMBS：31-60天逾期率较低，表现期越长，逾期率越稳定。
• 全国性股份制商业银行RMBS：逾期率较低，但表现期较长的产品逾期率差异明显。
• 城市商业银行RMBS：逾期率分化较大，受地区经济及房贷政策影响显著。
• 住房公积金RMBS：逾期率最低，信用表现优于商业银行RMBS，主要得益于更严格的放贷标准和借款人信用质量较高。

2. 疫情对信用表现的影响

• 2020年疫情初期，商业银行RMBS逾期率显著上升，31-60天逾期率峰值达0.171%，61-90天逾期率峰值达0.097%。
• 随着疫情控制，逾期率逐步回落，但仍高于疫情前水平。
• 2022年疫情反复，商业银行RMBS逾期率再次上升，31-60天逾期率达0.108%，61-90天逾期率达0.060%。
• 住房公积金RMBS逾期率同样出现上升，但幅度较小，31-60天逾期率峰值达0.19%，61-90天逾期率峰值达0.06%。

六、基础资产早偿情况

• 借款人提前还款可能对超额利差产生影响。
• 商业银行在前3年通常收取早偿手续费，3年后提前还款意愿增强。
• 住房公积金贷款因利率较低，早偿意愿较低，但若借款人有置换改善性住房需求，也可能早偿。

七、总结与展望

核心观点

• RMBS发行量受政策调控和经济环境影响显著，2022年上半年发行量大幅下降。
• 商业银行RMBS仍是市场主导，但发行规模持续承压。
• 住房公积金RMBS发行较少，但信用表现更优。
• RMBS产品信用质量总体较好，基础资产分散性强，账龄长，放贷标准严格。

展望

• 随着房地产市场调控持续，RMBS发行规模可能继续受到抑制。
• 疫情反复和经济下行对基础资产信用表现形成一定压力，需关注逾期率变化趋势。
• 利率类型变化可能对RMBS产品产生长期影响，需持续跟踪。
• 未来RMBS产品可能进一步向中小银行扩展，市场结构有望更加多元化。