20220329-中诚信国际-个人住房抵押贷款证券化特别评论_20页_1mb

报告摘要

个人住房抵押贷款证券化（RMBS）2022年度展望总结

核心内容

个人住房抵押贷款证券化（RMBS）在2021年保持稳定发展，整体表现基本恢复至疫情前水平。随着“房住不炒”政策和“三稳”目标的持续执行，RMBS产品发行规模和二级市场交易量均有所增长，产品结构和设计也更加成熟。

主要观点

宏观政策环境：2021年，我国坚持“房住不炒”定位，房地产市场调控政策趋严，导致个人住房贷款增速继续下行。同时，房地产企业流动性风险显现，政策适当放松以缓解市场压力。
产品发行情况：2021年共发行62单RMBS产品，发行规模达4,993.00亿元，同比增长17.65%。国有银行仍是发行主力，占比达77.04%，股份制银行次之，区域性银行发行规模有所萎缩。
发行利率趋势：优先级证券（AAA_sf）发行利率整体呈下降趋势，震荡区间收窄，最低为2.65%，最高为4.50%。
二级市场活跃度：2021年RMBS二级交易量达6,042.05亿元，同比增长101.58%，市场认可度显著提升。
资产池特征：入池资产具有分散度高、同质化程度高、剩余期限长、初始LTV低的特点。2021年资产池平均单笔贷款余额和加权平均利率较往年有所上升，加权平均剩余期限也有所延长。
逾期与违约情况：2021年基础资产逾期率已基本回落至疫情前水平，累计违约率仍处于较低水平，多数产品低于1%。住房公积金管理中心发起产品的违约率最低。
早偿率表现：早偿率近年来基本在10%上下波动，2021年5月后因房地产行业调整等因素，早偿率波动下降。

关键信息

1. RMBS发行情况

发行单数：2021年共发行62单RMBS产品，同比增长7单。
发行规模：发行规模达4,993.00亿元，同比增长17.65%。
发起机构分布：
- 国有银行：37单，占比59.68%，发行规模3,846.38亿元，占比77.04%。
- 股份制银行：16单，占比25.81%，发行规模888.59亿元，占比17.80%。
- 区域性银行：9单，占比14.52%，发行规模258.03亿元，占比5.17%。
- 重庆三峡银行：首次发行RMBS产品。

2. 发行利率

优先级证券：发行利率范围为2.65%~4.50%，整体呈下降趋势。
LPR应用：所有RMBS产品均采用LPR加点利率，利率风险有所缓释。

3. 二级市场表现

交易量：2021年二级交易量达6,042.05亿元，同比增长101.58%。
换手率：换手率为47.19%，较2020年显著提升。
交易笔数：全年交易笔数1,613笔，笔均金额3.75亿元。

4. 资产池特征

贷款笔数：2021年平均贷款笔数为23,904笔。
单笔贷款平均余额：平均为40.67万元，较以往更高。
加权平均利率：2021年为4.90%，较往年有所上升。
加权平均剩余期限：平均为13.17年，较以往更长。
初始LTV：平均为48.98%，处于较低水平，为抵押物价值下跌提供了缓冲。

5. 存续期表现

逾期率：基本回落至疫情前水平，但31~60天、61~90天逾期率仍高于疫情前。
累计违约率：整体处于较低水平，多数产品低于1%，最高为1.74%。
早偿率：呈前高后低走势，2021年5月后波动下降，整体维持在10%上下。

6. 交易结构与产品设计

摊还方式：2021年有36单产品采用固定摊还档，其中32单为目标余额型，占比进一步提升。
封包期设置：部分产品设置较长的封包期，封包期内利息回收对优先级证券提供支持，如“21邮元家和1”封包期达21个月，利息回收占比约3%。

附表概览

产品名称	规模(亿元)	贷款笔数	单笔贷款平均余额(万元)	加权平均利率	加权平均账龄(年)	加权平均剩余期限(年)	加权平均初始LTV
信融宜居2021-1	25.98	6,655	39.03	4.88%	4.42	11.84	48.06%
农盈汇寓2021-1	200.15	92,358	21.67	4.94%	4.99	10.14	43.24%
中盈万家2021-1	96.62	25,707	37.59	4.77%	4.61	12.25	46.87%
建元2021-1	51.41	16,912	30.40	4.93%	3.86	13.41	48.64%
融享2021-1	38.67	9,659	40.04	4.62%	4.25	12.98	48.73%
工元乐居2021-1	134.92	29,788	45.29	5.12%	2.55	12.44	50.87%
和家2021-1	99.80	16,500	60.48	4.73%	4.23	21.60	55.75%
建元2021-6	103.57	38,799	26.69	4.70%	5.27	10.01	43.27%
工元乐居2021-3	136.93	29,598	46.26	5.12%	2.63	12.81	50.97%
建元2021-12	129.77	48,832	26.58	5.13%	4.17	9.68	43.59%
和家2021-4	59.62	12,997	45.87	4.80%	5.57	18.64	52.83%
工元乐居2021-7	99.81	29,515	33.86	4.95%	4.42	13.75	48.90%
建元2021-13	131.58	48,314	27.24	5.17%	4.33	11.24	46.39%
工元乐居2021-8	99.81	29,139	34.25	4.95%	4.38	13.75	48.90%
建元2021-14	130.52	43,024	30.34	5.19%	4.06	10.64	44.60%
龙居安盈2021-1	54.06	12,645	42.75	4.88%	4.88	11.11	44.14%

结论

2021年，RMBS产品发行规模保持稳定，二级市场活跃度显著提升，产品表现基本恢复至疫情前水平。随着房地产市场调控政策的实施，RMBS产品发行受到一定影响，但整体仍保持良好信用表现。未来需关注宏观经济增速、居民杠杆率及房地产市场波动对RMBS产品基础资产的影响，同时警惕房地产与金融市场联动带来的潜在风险。

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