20210915-西南证券-房地产行业2021年中报总结_重点房企优势凸显_物管行业延续高增_28页_2mb

房地产与物管行业分析总结

核心内容概览

本报告分析了2021年上半年中国房地产及物业管理行业的整体表现、核心房企与物管企业的运营状况，并提出了投资建议和风险提示。

主要观点

1. 短期盈利承压，龙头格局稳固

• 营收增长：2021年上半年，A股申万地产板块122家公司合计实现营业收入12771亿元，同比增长30.5%；重点房企营收增速达32.0%，高于其他房企的20.3%。
• 利润下滑：板块归母净利润达682亿元，同比下降19.4%，重点房企归母净利润增速为7.6%，远高于其他房企的-59.5%。
• 盈利能力：重点房企毛利率和净利率分别为22.3%和11.5%，高于其他房企的26.0%和4.8%，且费用控制能力更强。
• 去杠杆成效：重点房企净负债率59%，现金短债比1.83，优于其他房企的105%和0.72，财务稳健。

2. 销售快速恢复，投资呈现分化

• 销售反弹：全国商品住宅销售面积同比增长29.4%，销售额增长41.9%。重点房企销售增速稳定，TOP20房企销售增速普遍高于30%。
• 土储充足：重点房企总土储保持充足，多数房企去化周期在3以上，且投资力度呈现分化，财务稳健的房企表现更优。
• 转型趋势：部分中小型房企积极转型，进入医美、科技等新领域，如鲁商发展、奥园美谷、苏宁环球、西藏城投、广宇发展等。

3. 物管行业高速发展，业务结构持续优化

• 营收利润双升：2021年上半年物管板块37家公司合计实现营业收入860亿元，同比增长55.7%；归母净利润达133亿元，同比增长65.1%。
• 管理规模扩大：重点物管公司合计在管面积达33.3亿平，合约面积达56.3亿平，第三方项目占比提升至53.1%。
• 多元业态拓展：非住宅在管面积占比达41.5%，增值服务收入占比提升至17.2%，其中世茂服务、金科服务、旭辉永升服务表现突出。
• 数字化建设：物管企业加强数字化转型，提升运营效率，降低服务成本，推动行业长期发展。

关键信息

房企表现

• 重点房企：包括万科A、保利地产、招商蛇口、绿地控股、新城控股、金地集团、华侨城A、金科股份、中南建设、华发股份、荣盛发展、阳光城、滨江集团等。
• 其他房企：包括除重点房企外的A股房地产公司。
• 销售数据：TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房企市销售额同比增速分别为25.4%、29.4%、35.3%、37.5%。
• 投资建议：关注均衡型、特色型、转型型房企及物管企业，具体包括万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团、新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团、华侨城等。

物管企业表现

• 重点物管公司：包括碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活服务、招商积余、保利物业、华润万象生活、中海物业、世茂服务、融创服务、金科服务、旭辉永升服务、新城悦服务、建业新生活、宝龙商业、正荣服务、越秀服务等。
• 收入与利润：物管板块收入和利润均实现高增长，毛利率和净利率分别提升至28.8%和16.1%。
• 增值服务：社区增值服务收入占比提升至17.2%，其中世茂服务、金科服务、旭辉永升服务表现突出。
• 城市服务：碧桂园服务、保利物业、雅生活服务等在城市服务领域表现强劲。

投资建议

投资主线

1. 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团等。
2. 特色型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团、华侨城等。
3. 转型房企：奥园美谷、苏宁环球、鲁商发展、西藏城投、万业企业、广宇发展等。
4. 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活等。

风险提示

• 房地产融资政策不及预期
• 销售不及预期
• 物管发展不及预期

数据与图表

房企数据

• 营收：2021年上半年，板块营收增长30.5%，重点房企增长32.0%。
• 净利润：板块净利润下降19.4%，重点房企增长7.6%。
• 毛利率：板块平均毛利率21.8%，重点房企22.3%。
• 净利率：板块平均净利率7.3%，重点房企11.5%。
• 净负债率：重点房企59%，其他房企105%。
• 现金短债比：重点房企1.83，其他房企0.72。

物管企业数据

• 营收：板块营收增长55.7%，重点公司营收增长59.4%。
• 净利润：板块净利润增长65.1%，重点公司增长67.4%。
• 毛利率：板块平均毛利率28.8%，重点公司毛利率37%。
• 净利率：板块平均净利率16.1%，重点公司净利率25%。
• 在管面积：重点公司合计在管面积33.3亿平，合约面积56.3亿平。
• 第三方项目：重点物企第三方项目占比达53.1%。
• 非住宅面积：重点物企非住宅在管面积占比达41.5%。
• 增值服务：重点物企社区增值服务收入占比达17.2%，其中世茂服务、金科服务、旭辉永升服务表现突出。

结论

2021年上半年，房地产行业销售快速恢复，但盈利承压，重点房企在财务稳健性和业务稳定性上表现突出。物管行业则继续保持高速发展，盈利水平提升，业务结构优化，增值服务成为新增长点。建议投资者关注重点房企和物管企业的投资机会，同时注意行业政策和市场变化带来的风险。