房地产行业2021年中报总结：重点房企优势凸显，物管行业延续高增_28页_2mb

重点房企与物管行业总结

核心内容

2021年上半年，A股申万地产板块整体营收增长，但盈利承压。重点房企在营收和利润增长方面表现优于其他房企，展现出更强的抗风险能力和市场竞争力。物管行业则继续保持高速发展，盈利能力显著提升，业务结构持续优化，社区增值服务成为新的增长点。

主要观点

1. 短期盈利承压，龙头格局稳固

• 营收增长：2021上半年A股申万地产板块122家公司合计营收12771亿元，同比增长30.5%；重点房企营收增速达32.0%，高于其他房企的20.3%。
• 利润下滑：归母净利润同比下降19.4%，重点房企归母净利润增速为7.6%，显著高于其他房企的-59.5%。
• 财务稳健：重点房企净负债率59%，显著低于其他房企的105%；现金短债比为1.83，高于其他房企的0.72。
• 预收账款增长：预收账款总额达3.7万亿元，同比增长11.6%；预收账款/营收比值提升至1.31，未来业绩确定性增强。

2. 销售快速恢复，投资呈现分化

• 销售反弹：全国商品住宅销售面积和销售额分别同比增长29.4%和41.9%，疫情后需求释放明显。
• 重点房企表现亮眼：TOP20房企销售增速普遍高于30%，其中中梁控股、龙湖集团和华润置地分别增长49.6%、48.3%和48.1%。
• 土储充足：重点房企土储保持充足，多数房企去化周期在3以上。
• 投资分化：财务稳健的“绿档”和“黄档”房企在投资方面表现更好，而部分中小型房企积极转型至医美和科技领域。

3. 物管行业高速发展，业务结构持续优化

• 营收利润双升：2021H1物管板块37家公司合计营收860亿元，同比增长55.7%；归母净利润133亿元，同比增长65.1%。
• 毛利率与净利率提升：物管板块加权平均毛利率和净利率分别为28.8%和16.1%，较2020年分别提升1.1pp和1.8pp。
• 管理规模扩大：重点物管公司合计在管面积达33.3亿平，同比增长54.5%；合约面积达56.3亿平，同比增长41.4%。
• 第三方项目占比提升：重点物管公司第三方项目占比由2017年的15.5%提升至2021H1的53.1%，市场化能力增强。
• 非住宅业态拓展：重点物管公司非住宅在管面积占比达41.5%，业务结构不断优化。
• 社区增值服务增长：社区增值服务营收占比提升至17.2%，部分企业如世茂服务、金科服务、旭辉永升服务分别达到32.6%、25.2%、24.6%。
• 数字化建设：物管企业加强数字化建设，通过智慧科技服务提升效率，降低成本。

关键信息

• 重点房企名单：包括万科A、保利地产、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、碧桂园、融创中国、世茂集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国奥园、宝龙地产、佳兆业集团等。
• 物管企业名单：包括碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活服务、招商积余、保利物业、华润万象生活、世茂服务、融创服务、金科服务、旭辉永升服务、新城悦服务、建业新生活、宝龙商业、正荣服务等。
• 投资建议：板块估值处于低位，建议适当增配，关注4条主线：均衡型房企、特色型房企、转型房企和物管企业。
• 风险提示：房地产融资政策不及预期、销售不及预期、物管发展不及预期等。

投资建议

• 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团等。
• 特色型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团、华侨城等。
• 转型房企：奥园美谷、苏宁环球、鲁商发展、西藏城投、万业企业、广宇发展等。
• 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活等。

风险提示

• 房地产融资政策不及预期
• 房地产销售不及预期
• 物管发展不及预期