房地产行业2021年中报总结：重点房企优势凸显，物管行业延续高增-20210915-西南证券-28页_2mb

报告摘要

重点房企优势凸显，物管行业延续高增

核心内容

2021年上半年，A股申万地产板块营业收入同比增长 $30.5%$，达到12771亿元，但归母净利润同比下降 $19.4%$，仅为682亿元。重点房企表现优于其他房企，营收增速达 $32.0%$，归母净利润增速为 $7.6%$，而其他房企营收增速为 $20.3%$，归母净利润增速为 $-59.5%$。板块整体毛利率和净利率有所下滑，分别为 $21.8%$ 和 $7.3%$，但重点房企在费用控制和财务稳健方面表现突出，净负债率为 $59%$，现金短债比为1.83，远高于其他房企的 $105%$ 和0.72。

主要观点

短期盈利承压，龙头格局稳固
- 重点房企在营收和净利润方面表现优于其他房企，展现出更强的盈利能力和稳定性。
- 预收账款增长显著，未来业绩锁定性增强，行业整体去杠杆成效明显。
销售快速恢复，投资呈现分化
- 全国商品住宅销售面积和销售额分别同比增长 $29.4%$ 和 $41.9%$，显示疫情后购房需求快速释放。
- 重点房企销售增速稳定，而中小房企销售弹性更强。重点房企土储充足，去化周期多保持在3以上。
- 部分中小型房企积极转型，进入医美或科技领域，如鲁商发展、奥园美谷、苏宁环球、西藏城投、万业企业、广宇发展等。
物管行业高速发展，盈利能力提升
- 2021年上半年，物管板块营业收入和归母净利润分别增长 $55.7%$ 和 $65.1%$，达到860亿元和133亿元。
- 物管板块毛利率和净利率分别提升至 $28.8%$ 和 $16.1%$，费用率下降至 $8.8%$。
物企在管规模持续提升，业务结构优化
- 重点物管公司合计在管面积达33.3亿平，同比增长 $54.5%$，合约面积增长 $41.4%$。
- 第三方项目占比大幅提升，由2017年的 $15.5%$ 提升至2021H1的 $53.1%$。
- 非住宅业态在管面积占比提升至 $41.5%$，社区增值服务营收占比提升至 $17.2%$，成为新的增长点。
数字化建设推动物管行业降本增效
- 物管企业加强数字化建设，提升运营效率，降低服务成本。
- 部分物企输出智慧解决方案，助力中小物企及开发商提升管理效率。

关键信息

房地产板块表现：
- 2021上半年营业收入12771亿元，同比增长 $30.5%$。
- 归母净利润682亿元，同比下降 $19.4%$。
- 重点房企毛利率 $22.3%$，净利率 $11.5%$，优于其他房企的 $26.0%$ 和 $4.8%$。
- 重点房企净负债率 $59%$，现金短债比1.83，显著优于其他房企的 $105%$ 和0.72。
销售市场：
- 全国商品住宅销售面积7.9亿方，同比增长 $29.4%$。
- 商品住宅销售额8.5万亿元，同比增长 $41.9%$。
- TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房企市销售额同比增速分别为 $25.4%$、$29.4%$、$35.3%$、$37.5%$。
- 销售额增速前三为中梁控股（$49.6%$）、龙湖集团（$48.3%$）、华润置地（$48.1%$）。
物管行业：
- 2021上半年物管板块营业收入860亿元，同比增长 $55.7%$。
- 归母净利润133亿元，同比增长 $65.1%$。
- 重点物管公司合计在管面积33.3亿平，合约面积56.3亿平。
- 社区增值服务营收占比提升至 $17.2%$，其中世茂服务、金科服务、旭辉永升服务占比最高。
投资建议：
- 建议适当增配，关注4条投资主线：均衡型房企、特色型房企、转型房企、物管企业。
- 推荐公司包括万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团、新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团、华侨城、奥园美谷、苏宁环球、鲁商发展、西藏城投、万业企业、广宇发展、碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活等。