广州写字楼市场简报2020年第三季度_2页_2mb

广州写字楼租赁市场复苏总结

核心内容

广州写字楼租赁市场在2020年第三季度展现出复苏信号，主要得益于TMT（科技、媒体和通信）及金融行业的强劲需求，以及专业服务、媒体及娱乐和房地产行业的持续韧性。尽管整体市场仍面临一定挑战，但租赁活动显著增加，市场信心逐步恢复。

主要观点

• 经济复苏：广州前三季度GDP同比增长1.0%，第三产业增加值也同比增长1.0%，显示经济由负转正，为写字楼市场带来利好。
• 新增供应：第三季度新增供应达9.4万平方米，主要来自珠江新城的嘉裕中心和万博的粤海广场。截至第三季度末，广州甲级写字楼总存量上升至542.1万平方米。
• 租赁需求回暖：第三季度净吸纳量达到30,138平方米，较第二季度的7,647平方米有明显提升，释放出市场回暖信号。
• 租金温和下降：由于新项目业主采取适度降租或延长免租期的策略，全市平均租金水平温和下降，租金指数环比下降0.9%，同比下降4.8%，平均租金为人民币每平方米每月168.4元。
• 子市场表现：琶洲子市场租金指数环比增长0.2%，是唯一上涨的子市场；其他子市场租金指数则呈现0.6%至0.9%的环比降幅。
• 空置率上升：尽管租赁活动增加，但受新增供应影响，全市空置率环比上升1.1个百分点，至7.6%。其中，越秀及琶洲子市场空置率小幅下降。

关键信息

供应情况

• 新增供应：第三季度新增供应9.4万平方米，主要来自珠江新城和万博。
• 总存量：截至第三季度末，广州甲级写字楼总存量为542.1万平方米。
• 区域分布：珠江新城仍是存量市场主导区域，占全市总存量的52.3%。

需求情况

• 行业需求：TMT及金融行业租赁需求保持强劲，专业服务、媒体及娱乐和房地产行业需求也表现出韧性。
• 租赁案例：
  • 映客直播在琶洲租赁3,000平方米办公面积。
  • 广东电白建设集团在珠江新城天德广场承租2,000平方米。
  • 天元律师事务所在珠江新城周大福金融中心租赁700平方米。

租金趋势

• 整体租金：第三季度租金指数环比下降0.9%，同比下降4.8%，平均租金为人民币每平方米每月168.4元。
• 子市场差异：琶洲租金指数环比微涨0.2%，而其他子市场租金指数普遍下降。

投资动态

• 交易活跃度：虽然季内无官方整售交易公布，但有消息称一大宗资产交易已完成。
• 买家行为：海外机构型投资者仍保持谨慎，而国内买家在交易谈判和成交方面更为积极。
• 代表交易：广东东升集团于第三季度收购TCL大厦东塔多层写字楼物业，用于自用和投资。

展望

• 第四季度供应：预计新增供应约30.5万平方米，主要集中在琶洲和国际金融城，这将对这两个子市场项目业主造成较大压力。
• 租金趋势：全市平均租金将呈现结构性下降趋势，但琶洲子市场可能因需求支撑而保持相对稳定。

结论

广州写字楼市场在2020年第三季度显示出复苏迹象，主要得益于经济回暖和行业需求的持续支撑。尽管整体租金温和下降，但市场吸引力依旧，特别是对于国内买家而言。随着第四季度新增供应的增加，市场将面临更大挑战，但长期来看，广州作为粤港澳大湾区核心城市，其写字楼市场仍具有发展潜力。