上海写字楼市场简报2020年第一季度_2页_1018kb

上海甲级写字楼市场一季度总结

核心内容

2020年第一季度，受新冠疫情影响，上海甲级写字楼市场出现显著变化。原计划约40-50%的未来供应项目因疫情推迟至来年交付，导致一季度无新项目入市。全市甲级写字楼存量维持在1,330万平方米，市场净吸纳量为69,500平方米，环比基本持平但同比下降49%。平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%，但未来供应高峰将可能推高空置率。

主要观点

• 疫情影响：
  疫情对旅游、酒店及零售消费行业造成短期负面影响，企业成本控制压力增加，部分公司可能采取裁员或退租措施。
  一季度企业复工率已达95%，但大型企业仍严格控制成本，租赁活动逐步恢复。

• 市场供需：
  一季度无新增供应，市场吸纳主要依赖现有存量，导致空置率小幅下降。
  未来三年将面临供应高峰，预计空置率将维持在较高水平。

• 租金变化：
  一季度全市甲级写字楼租金环比下跌1.0%，至每平方米每天7.8元。
  中央商务区租金跌幅最大，达1.3%，至每平方米每天10.4元。
  淮海中路和南京西路分别录得2.8%和2.2%的租金指数下跌。

• 政策支持：
  为应对疫情，上海推出“沪28条”措施，包括租金、税收减免及延期申报等，以减轻企业负担。
  国企业主已对符合条件的中小微企业实行2-3月份租金减免。

• 租户行为：
  疫情改变了工作方式，远程办公和在线会议成为常态，企业更倾向于灵活办公模式。
  租户暂缓或取消搬迁计划，选择续租；同时也有企业考虑升级、合并或扩租现有办公场所。

• 业主应对：
  业主与物业管理团队合作，实施防疫措施如测温、消毒、通风等。
  一些项目推出在线看房模式，以吸引潜在租户，但其对租赁决策的影响有限。

关键信息

• 一季度供应：无新项目入市，全市甲级写字楼存量为1,330万平方米。
• 净吸纳量：69,500平方米，环比持平但同比下降49%。
• 空置率：16.9%，环比下降0.5个百分点。
• 租金：每平方米每天7.8元，环比下跌1.0%。
• 区域差异：浦西净吸纳量优于浦东，主要受零售消费行业影响。
• 政策支持：全国减税降费4,027亿元，上海推出“沪28条”支持企业发展。
• 市场展望：二季度租赁需求仍将趋缓，但健康医疗、金融保险、IT及物流行业需求被看好。

市场展望建议

• 新项目：应加强市场营销和推广，以应对当前租户观望情绪。
• 成熟项目：应注重物业/资产管理及租户关系维护。
• 空置项目：需积极调整策略，增加租赁条款的灵活性（如灵活支付方式、租期安排）以吸引客户。

附图说明

• 图1：展示2015年至Q1/2020期间全市甲级写字楼的供应、吸纳和空置率变化。
• 图2：显示各子市场甲级写字楼租金指数变化趋势。
• 图3：展示各子市场甲级写字楼空置率变化趋势。

联系信息

• 市场研究部
  James Macdonald
  高级董事
  中国区
  +862163916688
  james.macdonald@savills.com.cn

• 商业楼宇部
  Cary Zheng
  高级董事
  华东区
  +862163916688
  cary.zheng@savills.com.cn

• Peter Sheng
  高级董事
  上海
  +862163916688
  peter.sheng@savills.com.cn

• Leon Fu
  高级董事
  上海
  +862163916688
  leon.fu@savills.com.cn

表格信息

表1：写字楼租赁交易精选, Q1/2020