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苏宁环球 (000718.SZ) 项目资源与转型分析总结

核心内容

苏宁环球是一家以地产开发为主，同时积极向“大文体、大健康、大金融”转型的综合型企业。公司主要业务包括房地产开发、文化创意、建筑材料、酒店住宿及餐饮等。尽管房地产开发业务在2017年前三季度受到南京限购限价政策影响，销售回款同比下降50.7%，但公司通过优化销售结构，提高了销售均价，同时拥有丰富的土地储备和项目资源，为未来地产业务发展提供了保障。

公司持续推进产业转型，文体、健康、金融业务已取得初步成果，未来有望成为新的业绩增长点。随着南京引进人才政策的放松，公司所在地的土地储备和销售潜力将有所提升，从而对盈利水平产生积极影响。

主要观点

• 地产业务支撑公司主要收入：地产开发仍是公司收入的主要来源，预计2017、2018年业绩分别为0.34元和0.39元，维持“买入”评级。
• 转型业务逐步落地：公司自2014年起推进“大文体、大健康、大金融”转型，已取得一定成果，未来有望形成新的业绩增长点。
• 政策影响显著：南京限购限价政策对地产业务造成较大影响，但人才政策放松有助于市场需求的恢复，对公司盈利有积极影响。
• 项目储备充足：截至2017年半年度，公司在手未结算项目储备规模为301万方，开发类项目净权益增加值为101.6亿元，显示出较强的项目储备能力。
• 估值存在折价空间：公司纯地产业务价值相对目前股价折价率为4.0%，每股NAV为5.83元，显示其资产价值被低估。

关键信息

房地产业务情况

• 销售表现：2017年前三季度实现房地产业务销售回款约30亿元，同比下降50.7%，但销售均价提升17%。
• 项目储备：公司土地储备规模为279万方，加上在开发项目，合计未结算项目储备规模为301万方，总货值410亿元。
• 结算与预收账款：2017年前三季度结算收入下降，但预收账款达60.3亿元，对全年业绩增长具备保障。
• 毛利率：公司整体毛利率水平相较2016年全年增长3个百分点，南京区域毛利率仍高于其他区域。

转型业务进展

• 文体业务：公司参投电视剧《八方传奇》、电影《抢劫坚果店2》，并完成了苏宁艺术馆建设，目前试运营中。
• 健康业务：公司围绕“苏亚医美”品牌，通过并购和自建医美医院，提升品牌影响力和竞争力。已收购上海天大医疗美容医院有限公司90%股权，并启动重庆自建医美医院建设。
• 金融业务：公司与海南第一投资控股集团有限公司共同发起设立长寿健康保险股份有限公司，出资1.45亿元，占比14.5%。

政策影响与区域市场

• 南京人才政策放松：允许研究生以上学历及40岁以下本科学历人才先落户再就业，对购房需求形成支撑。
• 南京房地产市场：在限购限价政策下，年度成交面积下降55%，库存去化周期维持在5个月左右，政策边际宽松有利于公司盈利改善。

盈利预测与估值

• 盈利预测：预计2017、2018年净利润分别为13.27亿元和15.20亿元，EPS分别为0.34元和0.39元。
• 估值指标：公司当前股价为5.34元，PE为16.2倍，P/B为2.42倍，EV/EBITDA为6.60倍，均低于行业平均水平，显示估值存在折价空间。
• RNAV估值：公司RNAV为177.06亿元，每股NAV为5.83元，显示其资产价值被低估。

风险提示

• 政策不确定性：南京房地产政策执行和市场走势存在较大不确定性，可能影响销售表现。
• 转型业务不确定性：新业务尚处于培育阶段，尚未形成稳定的业绩贡献。
• 市场波动：房地产市场波动可能对公司的盈利产生影响。

财务数据概览

资产负债表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

主要财务比率

总结

苏宁环球作为资源型企业，虽然地产业务受到政策影响，但其丰富的土地储备和项目资源为其未来提供了稳定发展的潜力。同时，公司积极推进“大文体、大健康、大金融”转型，取得了初步成果，未来有望成为新的业绩增长点。随着南京人才政策的放松，公司所在地的房地产市场需求有望改善，从而提升盈利水平。当前估值存在折价空间，公司纯地产业务价值相对目前股价折价率为4.0%，显示其资产价值被低估。整体来看，公司具备较强的发展潜力，维持“买入”评级。