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苏宁环球 (000718.SZ) 总结

核心内容

苏宁环球作为一家综合性民营企业集团，近年来积极推进“大文化、大健康、大金融”三大战略转型，同时持续深耕南京房地产市场，利用江北新区政策红利提升土地价值。公司主要业务涵盖房地产开发、文化产业、健康产业及金融产业，其中地产业务仍为主要收入来源，但公司正通过多元化布局提升整体竞争力。

主要观点

• 地产主业深耕南京：公司在南京浦口区域拥有多个优质地产项目，如威尼斯水城、天润城等，受益于江北新区政策支持，项目价值重估，销售表现优异。
• 大文体转型加速：公司与韩国REDROVER、OCON等合作，设立赤焰科技，收购FNC Entertainment股权，积极布局动漫、影视、娱乐产业。
• 大健康转型布局：通过与首尔峨山医院、江苏省人民医院等合作，切入专科医院及医疗美容领域，提升行业影响力。
• 大金融转型稳步推进：设立金融类子公司，拓展互联网金融、股权投资等业务，借助长城国融、九鼎投资等专业机构资源，加快金融布局。
• 非公开发行助力发展：2015年非公开发行获证监会批文，拟募集资金38亿元，用于多个重点地产项目开发，加速销售回笼。
• 公司估值与盈利预测：公司当前NAV总价值为164亿元，每股NAV为6.16元，预计2015、2016年EPS分别为0.32元、0.48元，上调为“买入”评级。

关键信息

地产业务

• 地产业务为公司主要收入来源：2015年上半年，公司实现营业收入37.46亿元，其中地产业务贡献36.98亿元，占98.7%。
• 南京区域结算毛利率高：南京地区结算毛利率为53.33%，高于公司整体毛利率26.8%，受益于前期低地价。
• 项目储备丰富：公司未结算面积达500多万方，其中南京地区占比61%，未来销售回款有保障。
• 销售表现优异：2015年上半年，苏宁环球在南京地区销售面积位居第一，销售金额排名第五。

大文体转型

• 与韩国娱乐公司合作：公司设立赤焰科技，收购FNC Entertainment股权，持股22%，成为第二大股东。
• FNC业务多元化：涵盖艺人经纪、唱片制作、演唱会制作、影视音乐制作、电视剧制作等，旗下艺人如刘在石、CNBLUE具有较高知名度。
• 电影投资初见成效：公司与英皇联合投资电影《破风》，斩获1.45亿票房，显示公司在影视领域的初步布局。

大健康转型

• 合作优质医院：与首尔峨山医院、江苏省人民医院合作，发展专科医院及医疗美容业务。
• 引入专业机构资源：与长城国融、九鼎投资合作，设立并购基金，加快在大健康领域的外延式发展。
• 行业前景广阔：专科医院及医疗美容行业增长迅速，市场潜力巨大。

大金融转型

• 设立金融类子公司：包括苏宁环球（上海）金融信息有限公司、苏宁环球股权投资有限公司，布局互联网金融及股权投资。
• 借助专业平台：与长城国融、九鼎投资合作，利用其金融资源拓展业务。

公司估值与财务数据

• NAV估值为164亿元，每股NAV为6.16元，公司估值具备进一步上升空间。
• 盈利预测：预计2015、2016年EPS分别为0.32元、0.48元，公司上调为“买入”评级。
• 资产负债情况：公司资产负债率高达77.20%，但通过非公开发行和项目回笼，有望降低负债率。

风险提示

• 转型期业绩支撑弱：公司现有业绩难以有效支撑股价，转型存在不确定性。
• 市场波动风险：房地产市场及转型行业可能存在波动，影响公司盈利。

盈利预测与估值

年份	营业收入(百万元)	净利润(百万元)	EPS（元/股）	市盈率（P/E）	市净率（P/B）	EV/EBITDA
2013A	6,721	487.22	0.18	61.77	5.36	13.76
2014A	5,457	762.51	0.29	39.47	4.75	15.28
2015E	6,195	847.00	0.32	35.53	5.26	10.13
2016E	9,362	1,279.42	0.48	23.52	4.30	10.16
2017E	11,181	1,570.24	0.59	19.17	3.51	16.64

项目表

项目名称	区域	权益	土地面积（万方）	建筑面积（万方）	未结面积（万方）	楼面价（元/平米）	成本（元/平米）	售价（元/平米）	NAV（亿元）
苏宁威尼斯水城	南京浦口	84%	302.59	454.00	221.00	190	3500	10500	63.10
苏宁环球天润城	南京浦口	100%	286.27	370.00	91.00	550	4000	9900	25.82
天华硅谷庄园	南京浦口	100%	32.84	40.00	13.49	1505	6000	10000	2.07
浦东大厦	南京浦口	100%	0.79	7.87	5.80	100	6000	12000	1.33
天华绿谷庄园	南京浦口	100%	11.67	14.00	2.63	836	5000	9500	0.13
苏宁璞邸	南京下关	100%	0.93	1.48	0.28	7142	10500	22000	0.14
苏宁名都汇	南京栖霞	100%	3.78	6.03	2.63	4442	9000	13000	0.42
苏宁中山朝阳府	南京玄武	100%	9.49	7.59	7.59	6088	15000	29000	3.94
苏宁天御国际广场	上海普陀	100%	3.95	9.88	8.08	9851	20000	37000	5.37
苏宁环球珊瑚岛	上海青浦	100%	47.97	11.99	11.99	5220	10000	22000	5.07
苏宁天润城（吉林）	吉林	100%	31.97	46.00	24.40	289	2500	3500	0.94
苏宁天玑御城	无锡宜兴	100%	38.43	70.15	42.65	4034	6500	7400	0.33
苏宁城市之光	芜湖	100%	61.47	112.61	88.11	2593	5000	6000	2.06
如安街KC2010-47号地块项目	昆明	100%	3.07	18.43	18.43	7000	10000	13000	1.79

风险提示

• 公司转型期现有业绩对股价支撑较弱，转型存在不确定性。

总结

苏宁环球在地产、文体、健康、金融四大领域均有布局，其中地产仍是主要收入来源，但公司通过多元化战略加快转型步伐，提升整体业务价值。公司与韩国娱乐公司合作，设立合资公司，拓展文娱产业；同时与专业机构合作，布局医疗美容及专科医院，顺应大健康趋势。非公开发行获得批准，为公司提供资金支持，加速项目落地。公司估值具备提升空间，但转型过程中面临业绩支撑不足及市场不确定性等风险。