20160626-东吴证券-房地产行业周报_销售增速放缓_去库存仍是主旋律_24页_2mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在2016年6月26日的市场表现整体偏弱，但板块整体仍跑赢沪深300指数。销售增速放缓，去库存仍是行业发展的主要方向。各城市根据自身情况采取了不同的调控政策，如安徽鼓励农民进城买房，合肥和成都分别推出差别化信贷政策及结构性调控措施。

主要观点

• 股市行情：房地产板块本周下跌0.72%，优于沪深300指数（周跌幅1.07%）。板块内部出现明显分化，部分公司如浦东金桥因政策利好大涨21.09%，而ST亚太、深大通等则跌幅较大。
• 行业动态：政策调控持续进行，各地根据实际情况制定去库存措施。例如，安徽鼓励农民进城购房，合肥对地王设定付款期限，成都推出51条细则，调整首付比例，以促进市场健康发展。
• 行业数据：
  • 一手房成交情况：全国整体成交面积环比上升4%，同比增长18%。一线城市成交持续低于去年，二三线城市成交增幅收窄。
  • 一手房成交价格：全国均价环比下降6.9%，为16326元/㎡，同比上升8%。一线城市价格持续回落，二三线城市均价上升，其中东莞涨幅显著。
  • 库存去化情况：全国库存面积下降12%，去化周期维持在40周左右。一线城市去化周期为30周，二三线城市分别维持在30和90周左右。
  • 二手房市场：一线城市活跃度较高，成交量为一手房的2.47倍，但同比有所下降。二线城市活跃度差异较大，三线城市成交量较低，但同比上升。

关键信息

• 政策调控：各地出台差异化的去库存政策，如安徽鼓励农民进城购房，合肥和成都分别调整首付比例和土地出让条件。
• 市场表现：房地产板块整体表现优于大盘，但内部分化明显。部分公司如浦东金桥因政策利好表现突出。
• 成交量变化：全国一手房成交量环比上升，但增速放缓。一线城市成交量同比下滑，而二三线城市成交量同比增长。
• 价格波动：一线城市房价持续回落，二三线城市价格稳中有升。东莞成为二三线城市中价格涨幅最大的城市。
• 库存去化：全国库存面积下降，但去化周期有所波动。三线城市去化周期较长，表明库存压力较大。
• 二手房市场：一线城市二手房市场表现强劲，但部分城市如深圳成交量大幅下滑。二线城市和三线城市成交量变化不一，部分城市如赣州表现突出。

投资建议

• 关注公司：建议关注北京城建、华夏幸福、泰禾集团、招商蛇口、浦东金桥等公司，这些公司在政策利好和市场表现上具有优势。
• 风险提示：国家政策收紧和宏观经济持续下行是主要风险因素，可能对房地产市场造成压力。

数据概览

图表说明

• 图1：SW房地产与沪深300、SW行业对比。
• 图2：全国整体环比及同比上升，三线城市本周成交环比下降，一线城市同比下跌。
• 图3：全国整体成交环比上升4%，同比上涨18个百分点。
• 图4：全国整体累计成交同比增长37%，增幅持续收窄。
• 图5：一线城市近期销售持续低于去年，本周同比下跌5%。
• 图6：一线城市2016年累计成交略高于去年。
• 图7：二线城市销售回升，同比增长14%。
• 图8：二线城市2016年累计成交同比增长42%，增幅下降2个百分点。
• 图9：三线城市销售回落，环比下降5%，同比增长43%。
• 图10：三线城市2016年累计成交远高于去年，同比增长46%。
• 图11：全国整体房价稳中上升，成交量逐渐回落。
• 图12：一线城市房价震荡上升，本周环比下降2.4%，同比增长21%。
• 图13：二线城市价格平稳上升，环比下降1.4%，同比上升8.6%。
• 图14：三线城市成交价格平稳，同比上升1.6个百分点。
• 图15：全国整体库存维持平稳，本周去化周期略降，维持在40周左右。
• 图16：一线城市库存反弹后企稳，目前去化周期为31周。
• 图17：二线城市库存持续缓慢下降，去化周期在30周左右震荡。
• 图18：三线城市库存快速下滑，目前去化周期为96周。
• 图19：全国各城市二手房成交情况。
• 图20：全国整体二手房成交环比下降22%，但同比上升35%。
• 图21：全国整体成交上升，累计成交同比上升63%。
• 图22：一线城市二手房成交环比上升36%，同比下降12%。
• 图23：一线城市二手房累计成交上升40%，增幅逐渐缩小。
• 图24：二线城市成交160万㎡，环比下降13%，同比上升63%。
• 图25：二线城市累计成交同比增长78%。
• 图26：三线城市环比下降22%，同比上升18个百分点。
• 图27：三线城市二手房累计成交同比上升36%。
• 图28：深圳中原经理人指数回落，本周为56.4，环比下降5.1%。
• 图29：广州中原经理人指数高位震荡，本周为66.9，环比下降3.8%。
• 图30：北京本周成交环比上升48%，同比下降6%。
• 图31：北京2016年市场成交量低于去年，累计成交同比下降15%。
• 图32：上海本周成交环比上升4%，同比上升12%，累计成交同比上升14%。
• 图33：上海本周价格下降1.9%，同比上升13.4%。
• 图34：广州本周成交环比上升31%，同比略升2%。
• 图35：广州2016年累计成交595万㎡，同比上升22%，涨幅高于其他一线城市。
• 图36：深圳自330政策以来，成交持续不力，本周成交环比下降27%，同比下降57%，累计同比成交下降21%。
• 图37：深圳自2015年以来价格持续上升，本周均价56963元/㎡，环比下降14.4%，同比上升50.6%。
• 图38：天津本周成交同比增长7%。
• 图39：天津本周成交均价环比不变，同比增长7%。
• 图40：武汉成交量高位运行，本周环比下降7%，同比增长45%。
• 图41：武汉房地产市场火爆，累计成交近1600万㎡，同比增长70%。
• 图42：成都2016年房地产市场行业弱于其他二线城市，本周上升6%，同比上升16%。
• 图43：成都房地产市场多年保持平稳，2016年累计成交460万㎡，同比上升10%。
• 图44：襄阳房地产成交量回落，本周同比下降29%，累计成交上升77%。
• 图45：襄阳房地产价格保持稳定，本周均价同比上涨4.8%。
• 图46：赣州本周成交36.4万㎡，环比大涨34%，同比上升233%。
• 图47：赣州2016年累计成交510万㎡，同比上升52%。

上市公司情况

• 项目获取：华夏幸福、阳光城等公司本周有新的土地获取项目。
• 企业融资：部分房地产公司正在积极融资，以支持项目开发。
• 资产交易：房地产公司之间的资产交易活跃，部分公司进行资产出售或并购。
• 企业投资：房地产企业继续进行投资，以扩大市场份额。
• 增持回购：部分公司进行增持和回购，以稳定股价和增强投资者信心。