公募REITs系列研究报告：2021年度总回顾之，美高收益工业REITs解析及国内借鉴-20220208-上海证券-23页_881kb

报告摘要

本报告分析了美国工业REITs的表现，并与我国产权类REITs进行了对比，旨在为我国产权类REITs投资提供参考。美国工业REITs因其高收益表现和与我国产权类REITs相似的底层资产类型，成为研究重点。

美国是全球最大的REITs市场，工业REITs是其中表现最好的类型之一，近十年综合年化收益率达21.95%，远高于其他REITs类型。
美国工业REITs规模庞大，2021年市值超过2183亿美元，占全部权益型REITs市值的13.20%。其规模虽大，但仅占美国全部工业资产的5%-10%，显示出较大的发展空间。
美国工业REITs的高收益主要得益于其良好的经营状况和资产增值，尤其是2010年后电商和制造业回流带动了需求增长，出租率稳定，且价格收益对整体收益率影响显著。
美国工业REITs的估值水平较高，与成长性相关，P/FFO平均值为35.57，接近纳斯达克市盈率水平，显示其具备较高的市场吸引力。
我国产权类REITs目前处于市场起步阶段，平均规模为28.60亿元，但普遍呈现高溢价现象，部分项目溢价率甚至超过70%。
我国产权类REITs出租率较高，接近或超过美国工业REITs，但部分项目因租户结构调整和疫情冲击，出现了收入下滑。
产权类REITs的高估值可能由利率下降、资产稀缺性、与股债资产的低相关性等因素驱动，但其成长性仍需观察。

市场概况：
- 工业REITs数量和规模持续增长，2021年市值超过2183亿美元。
- 前两大REITs规模占比达68.55%，前五大占比达82.45%。
- 代表性REITs如PLD（安博）市值超过1200亿美元，占总规模的60%。
业绩表现：
- 工业REITs近十年综合年化收益率为21.95%，部分REITs如REXR达到26.28%。
- 2021年所有工业REITs均实现正收益，仅COLD为负，但其上市以来收益率仍接近20%。
经营状况：
- 工业REITs的经营指标（FFO、NOI）呈现稳定增长趋势，尤其是2011年后。
- FFO增长快于NOI，主要由于低利率环境和规模效应。
- 出租率在2010年后显著提升，目前平均为96.41%，疫情后恢复至疫情前水平。
估值水平：
- 工业REITs估值水平较高，P/FFO平均为35.57，接近纳斯达克市盈率。
- COLD估值最高（66.81），而ILPT最低（12.48），反映出资产特性和成长性对估值的影响。

REITs概况：
- 截至2021年12月31日，我国产权类REITs共6只，主要集中在产业园和仓储物流。
- 平均规模为28.60亿元，中金普洛斯规模最大（57.85亿元），华安张江光小（13.37亿元）。
- 土地使用权剩余年限普遍在34-42年之间，建信中关村最长（41.88年）。
二级市场表现：
- 产权类REITs平均溢价率高达25.49%，其中建信中关村达39.00%，红土盐田港甚至接近70%。
- 流动性较好，日均换手率在1%以上，中金普洛斯和建信中关村成交量较高。
历史经营状况：
- 2018-2020年，建信中关村和中金普洛斯营业收入增长显著，而华安张江光大和博时蛇口产园有所下滑。
- 2021年三、四季度，红土盐田港和东吴苏园产业实现两位数增长，主要得益于租金减免政策和新仓库启用。
- 营业利润率普遍在70%以上，显示产权类REITs盈利能力强。
估值水平：
- 产权类REITs当前估值普遍高于IPO价格，红土盐田港和建信中关村估值水平较高。
- 从市值/营业利润来看，建信中关村估值最低，而红土盐田港可能已偏高。
- 产权类REITs高估值可能由利率下降、资产稀缺性和低相关性等因素驱动，但需关注成长性不足的风险。

美国工业REITs：
- 由于其良好的成长性和稳定的收益，具有较高的投资价值，但需警惕未来利率上升对增长的不利影响。
- 投资者应关注其资产管理和运营能力，以及市场集中度带来的潜在风险。
我国产权类REITs：
- 当前处于高溢价状态，投资者需谨慎对待短期追高风险。
- 未来随着REITs扩募和份额解禁，资产稀缺性将下降，溢价率可能回落。
- 产权类REITs的成长性仍需观察，建议关注其租金增长能力和资产运营效率。