策略专题：首批公募REITs年报解析，不确定性环境与确定性溢价-20220415-德邦证券-18页_708kb

首批公募REITs年报分析总结

核心内容

本报告分析了首批基础设施公募REITs项目在2021年的年报数据，重点对比了实际运营情况与招募说明书中的预测值，并探讨了可供分配现金流的构成与调整机制。整体来看，首批REITs运营较为稳定，但部分项目因成本端增长较快导致盈利下滑，而可供分配金额则普遍高于预期。

主要观点

1. 各类REITs运营情况分析

• 园区基础设施类：

  • 东吴苏州产业园REIT在2021年的营业总收入、利润总额和净利润均高于其他两只同类型REITs。
  • 博时招商蛇口REIT和华安张江光大园REIT的盈利情况较为疲软，其中华安张江光大园REIT净利润下降幅度高达740%。
  • 实际可供分配金额方面，博时招商蛇口REIT超出预期15.1%，东吴苏州产业园REIT超出预期7.4%，而华安张江光大园REIT低于预期3.3%。

• 交通基础设施类：

  • 平安广州广河REIT和浙商沪杭甬REIT的营业总收入均实现环比增长，但利润端出现显著分化。
  • 平安广州广河REIT利润总额和净利润分别增长178.2%和303.5%。
  • 浙商沪杭甬REIT则因成本增加导致利润总额和净利润分别下降722.7%和589.7%。
  • 两者均可分配金额均超出预期，其中浙商沪杭甬REIT超出预期71.7%。

• 仓储物流类：

  • 中金普洛斯REIT营业总收入增长12.2%，但因管理人报酬较高，利润总额和净利润下降114.1%和78.1%。
  • 红土创新盐田REIT营业总收入增长62.9%，利润总额和净利润增长21.7%和59.4%。
  • 两者均可分配金额均高于预期，其中红土创新盐田REIT超出预期8.5%，中金普洛斯REIT超出预期2.2%。

• 生态环保类：

  • 富国首创水务REIT表现突出，营业总收入、利润总额和净利润分别增长18.0%、27.4%和59.4%。
  • 中航首钢生物质REIT因检修安排导致收入分布不均，利润总额和净利润分别下降168.8%和171.9%。
  • 实际可供分配金额方面，首钢绿能超出预期53.4%，富国首创水务REIT超出预期64.4%。

2. 可供分配金额与预期对比

• 整体来看，2021年REITs的运营表现基本符合预期。
• 生态环保类REITs表现尤为突出，可供分配金额大幅超过预期。
• 仓储物流类和交通基础设施类REITs也均实现高于预期的可供分配金额。

3. 可供分配现金流分析

• 公募REITs的可供分配现金流较净利润更具参考价值。
• 多数REITs在净利润环比减少的情况下，通过非经营性现金流项目的调增来保障可供分配现金流达到预期目标。
• 例如，富国首创水务REIT通过调增非经营性现金流项目，可供分配金额增长64%。

关键信息

• 整体表现：首批公募REITs在2021年整体运营情况较为稳定，但部分项目因成本增长较快导致利润下滑。
• 收入与成本：收入端普遍增长，但成本端增速更快，导致部分REITs盈利下滑。
• 可分配金额：生态环保类REITs表现优于其他类别，可供分配金额大幅超过预期。
• 现金流调整：非经营性现金流项目调整是实现可供分配金额目标的重要手段。
• 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况存在不确定性，募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况，募集发行进度不及预期。

结构清晰

1. 首批公募REITs年报披露

• 2021年运营情况较为稳定。
• 收入与成本双升，部分REITs利润滑坡。
• 可供分配金额整体符合预期，生态环保类项目表现较优。
• 可供分配现金流分解显示大部分项目通过调整非经营性现金流项目支撑可分配金额。

2. 风险提示

• 基础资产项目未来经营情况具有不确定性。
• 募集说明书测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况。
• 募集发行进度不及预期。

数据汇总