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报告摘要

公募REITs一季报业绩点评：亮点与压力并存，公募REITs如何选

核心内容概述

本报告对2026年第一季度公募REITs的业绩表现进行了全面分析，涵盖仓储物流、保障房、购物中心、产业园、高速公路、能源及公用、IDC七大板块。整体来看，各板块表现各异，既有部分项目业绩回暖，也存在出租率和租金下行压力，需关注不同REITs的运营特点及市场环境变化。

主要观点

仓储物流REITs：
- 出租率整体疲软，平均出租率为92.7%，环比及同比双降。
- 部分项目如红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT租金同比上升，而中金普洛斯REIT、华夏深国际REIT等租金显著下滑。
- 区域分化明显，长三角、成渝等地区租金下行压力较小，而珠三角、京津冀地区租金承压。
- 部分项目因租户续租及市场供需变化导致短期空置，需警惕租金调整滞后带来的影响。
保障房REITs：
- 出租率保持稳定，平均出租率为95.2%，整体抗周期性较强。
- 配租型项目表现优于市场化项目，租金增长空间较大。
- 部分项目如华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT租金稳定或小幅上涨，而汇添富上海地产租赁住房REIT租金略有压力。
- 建议关注债性利率走势及租金变化，以把握投资机会。

关键信息汇总

仓储物流REITs

整体表现：
- 平均出租率：92.7%（环比-0.3pct，同比-0.8pct）
- 平均租金：35.6元/平方米/月（环比+0.9pct，同比-1.0pct）
具体项目表现：
- 出租率环比提升：汇添富九州通医药仓储物流REIT（+2.8pct）、中航易商仓储物流REIT（+0.9pct）、红土创新盐田港REIT（+0.5pct）
- 出租率下滑：华夏深国际REIT（-3.8pct）、华安外高桥仓储物流REIT（-2.9pct）、中金普洛斯REIT（-2.8pct）
- 租金同比上涨：红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT
- 租金同比下滑：中金普洛斯REIT、华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT、华安外高桥仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT（-6%至-10.5%）
- 租金环比上涨：7只REITs租金水平环比回升

保障房REITs

整体表现：
- 平均出租率：95.2%（环比-0.4pct，同比+0.2pct）
- 平均租金：60.0元/平方米/月
具体项目表现：
- 出租率保持高位：中金厦门安居REIT（99.07%）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（97.8%）、红土创新深圳安居REIT（96.88%）
- 出租率下滑：汇添富上海地产租赁住房REIT（-1.5pct至90.3%）
- 租金稳定或上涨：红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、国泰海通城投宽庭保障性租赁住房REIT
- 租金小幅下滑：华夏基金华润有巢REIT（-2.3%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（-0.5%）

投资建议

仓储物流：需关注区域供需变化及租金调整滞后问题，优先选择出租率稳定、租金有上涨潜力的项目。
保障房：受益于政策支持，基本面稳定，建议关注租金变化及债性利率走势，选择配租型项目以获取更高收益。

总结

2026年第一季度，公募REITs整体呈现“亮点与压力并存”的局面。仓储物流板块受市场供需影响，出租率和租金双降，需警惕租金调整滞后风险；保障房板块则展现出较强的稳定性，租金有上涨空间，是较为稳健的投资选择。其他板块如购物中心、产业园、高速公路等亦有不同表现，需结合具体项目及区域市场情况综合评估。投资建议应基于REITs底层资产的运营情况、租金走势及市场环境，选择具备增长潜力和抗风险能力的项目。

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