20220505-国金证券-固定收益深度研究（深度）_首批公募REITs底层资产全解析_17页_1mb

首批公募REITs底层资产全解析总结

核心内容

本报告对首批9只公募REITs从项目类型、资产属性、经营情况、价格表现等方面进行了全面分析，评估其投资价值。重点分析了生态环保、高速公路、产业园及仓储物流四类REITs的表现，并提出相应的投资建议和风险提示。

主要观点

1. 高速公路类REITs

• 高速公路项目整体估值相对较低，且换手率最高，具有较强的市场活跃度。
• 平安广州交投广河高速REIT和浙商沪杭甬杭徽高速REIT是首批高速公路REITs，其中平安广州交投广河高速REIT因车流量大、收费费率高，具有更高的投资价值。
• 平安广州交投广河高速REIT估值偏离度为-8.4%，处于被低估状态，而浙商沪杭甬杭徽高速REIT估值偏离度为7.5%，相对合理。
• 受疫情影响，部分高速公路项目收入不及预期，但车流量和收费收入具有较强的抗周期性，未来需关注疫情反复对经营效益的影响。

2. 生态环保类REITs

• 生态环保项目主要包括污水处理和固废处理，其收入受政策及市场需求影响较大。
• 富国首创水务REIT和中航首钢生物质REIT是首批生态环保REITs，其中富国首创水务REIT估值偏离度较高，而中航首钢生物质REIT估值相对合理。
• 中航首钢生物质REIT营业收入规模更大，且经营情况更优，具备更高的投资价值。
• 富国首创水务REIT主营业务相对单一，合肥项目尚处于产能提升期，未来需关注环保政策对盈利能力的影响。

3. 产业园类REITs

• 产业园REITs主要关注出租率、租约到期压力及租金收入。
• 博时招商蛇口产园REIT、华安张江光大园REIT和东吴苏园产业园REIT的投资价值排序为博时招商蛇口REIT > 华安张江光大园REIT > 东吴苏园产业园REIT。
• 华安张江光大园REIT出租率最高，但面临较大的租约到期压力，而东吴苏园产业园REIT估值偏离度较高，增值率相对较低。
• 博时招商蛇口REIT的增值率分别为400.20%和542.25%，且估值相对合理，具有较强的吸引力。

4. 仓储物流类REITs

• 仓储物流项目具有较强的区域性，关注租金收入和未来扩容计划。
• 红土盐田港REIT和中金普洛斯REIT是首批仓储物流REITs，其中红土盐田港REIT收入超预期，出租率达到99%，而中金普洛斯REIT收入不及预期，净利率较低。
• 红土盐田港REIT因盐田综合保税区扩容及新物流园入市，具备更大的增值空间。
• 仓储物流REITs整体估值偏离度较高，但两者预测现金流分派率差距不大。

关键信息

估值与换手率

• 首批公募REITs整体估值偏高，其中生态环保和仓储物流类项目估值偏离度均超过30%，而高速公路项目估值偏离度较低。
• 高速公路类REITs换手率最高，近一个月日均换手率2.17%，显示市场关注度较高。

经营情况

• 生态环保类REITs营业收入均好于预期，但富国首创水务REIT因合肥项目尚未达设计产能，估值偏高。
• 高速公路类REITs受疫情影响，收入表现分化，其中平安广州广河REIT收入略低于预期，但盈利能力较强。
• 产业园类REITs中，东吴苏园产业REIT和华安张江光大园REIT收入表现较好，但华安张江光大园REIT面临较大的租约到期压力。
• 仓储物流类REITs中，红土盐田港REIT收入超预期，出租率保持高位，而中金普洛斯REIT收入不及预期，净利率较低。

项目特点

• 高速公路项目具备刚需属性，抗经济周期能力强。
• 产业园项目具有产业集聚效应，关注租约到期及出租率变化。
• 仓储物流项目受区域经济影响较大，未来扩容计划可能带来增值空间。
• 生态环保项目具有较强的政策导向，需关注环保标准变化对盈利的影响。

风险提示

• 项目运营风险：外部市场及管理团队变化可能影响项目运营。
• 疫情超预期变化：疫情反复可能对不同底层资产的出租率、通行费等收入指标产生影响。

投资建议

• 高速公路类REITs具备较高的投资价值，尤其是平安广州交投广河高速REIT。
• 产业园类REITs中，博时招商蛇口REIT投资价值最高，华安张江光大园REIT次之。
• 仓储物流类REITs中，红土盐田港REIT更具投资价值，因其收入表现好、出租率高。
• 生态环保类REITs中，中航首钢生物质REIT优于富国首创水务REIT。

项目类型与表现对比

总结

首批公募REITs中，高速公路类项目估值相对合理，且换手率最高，投资价值突出；产业园类项目中，博时招商蛇口REIT表现最优；仓储物流类项目中，红土盐田港REIT更具投资潜力；生态环保类项目中，中航首钢生物质REIT优于富国首创水务REIT。总体而言，首批公募REITs中，高速公路和产业园项目更具投资价值，未来需关注政策变化及市场波动对项目的影响。