20220208-光大证券-REITs专题研究报告之二_第二批公募REITs研究分析_14页_760kb

第二批公募REITs研究分析总结

核心内容

本报告分析了第二批公募REITs——华夏越秀高速公路REIT与建信中关村产业园REIT的市场表现、基本面及投资性价比，并提出了相关风险提示。

主要观点

• 第二批公募REITs上市后表现可分为两个阶段：初期价格快速上涨，随后趋于平稳。
• 两只REITs底层资产质量较高，但面临不同风险因素。
• 投资者应关注底层资产现金流及长期投资价值，而非仅依赖短期价格波动。
• 内部收益率（IRR）是衡量投资性价比的重要指标，优于现金分派率。

关键信息

1、市场走势回顾

华夏越秀高速公路REIT

• 第一阶段（上市首日）：价格呈上涨趋势，成交活跃，溢价率高达22.76%。
• 第二阶段（2021年12月15日至今）：溢价率回落并趋于平稳，换手率与成交金额持续下降。

建信中关村产业园REIT

• 第一阶段（2021年12月17日—12月20日）：价格与成交活跃度快速上升，但上市首日成交规模较小。
• 第二阶段（2021年12月21日至今）：价格震荡回落，随后企稳回升，成交活跃度逐步下降。

2、产品概况及底层资产资质分析

华夏越秀高速公路REIT

• 底层资产为汉孝高速公路，涵盖主线与机场北接线。
• 所属区域经济发展良好，项目区位优势明显。
• 特许经营权期限较长，基金存续期为50年。
• 原始权益人越秀（中国）交通基建投资有限公司，实际控制人为广州市人民政府国有资产监督管理委员会。
• 车流量大，收入稳定，但面临高铁分流等挑战。

建信中关村产业园REIT

• 底层资产为北京市中关村软件园的多个项目。
• 所属区域经济发达，租金水平高，租户集中度合理。
• 基金存续期为45年，管理费率结构较为复杂。
• 租约集中到期比例为43.33%，租金收入稳定性较高。

3、投资性价比分析

华夏越秀高速公路REIT

• IRR在2.52%至7.10%之间，高于首批同类型REITs。
• 以1月27日市场价格重新测算IRR，结果较发行价格测算明显下滑。

建信中关村产业园REIT

• IRR在3.547%至10.650%之间，高于张江光大园REIT和苏州工业园REIT，低于招商蛇口REIT。
• 以1月27日市场价格重新测算IRR，结果较发行价格测算下降1.44至1.93个百分点。

4、风险提示

• 政策风险：相关政策不及预期可能影响REITs的发展。
• 不可抗力风险：自然灾害、疫情等外部因素可能对REITs造成影响。
• 经营风险：经济下行或管理人能力不足可能导致底层资产收益不及预期。

估值方法的局限性说明

• 本报告基于多种假设，不同假设可能导致估值结果出现较大差异。
• 使用的估值方法及模型具有局限性，不保证所涉及证券能够在特定价格交易。

分析师声明

• 报告署名分析师具备证券投资咨询执业资格，独立、客观出具报告。
• 研究人员报酬与报告推荐意见无直接或间接联系。

法律主体声明

• 报告由光大证券股份有限公司制作，具有证券投资咨询业务资格。
• 公司及其关联机构可能持有报告提及的公司证券或提供相关服务，投资者需注意潜在利益冲突。

特别声明

• 本报告内容不构成投资建议，投资者应自行承担投资风险。
• 报告信息可能根据实际情况进行调整，不保证及时更新。
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附：主要数据概览