20220208-国金证券-公募基础设施REITs_2021年四季报分析_项目运作整体平稳_税优政策正式落地_9页_945kb

报告摘要

公募基础设施REITs 2021年四季报分析总结

核心内容

2021年四季度，首批9只公募基础设施REITs整体运作平稳，底层项目经营情况基本稳定，部分REITs表现优于预期。2022年1月税收优惠政策正式落地，为REITs市场提供了政策支持。市场整体累计回报为31.44%，1月回报为7.39%，较上月有所上升。部分REITs已实现上市后的首次分红，且分红比例较高，体现了REITs的稳定收益特性。

主要观点

1. 底层项目财务表现

产业园区类REITs：多数REITs营收环比下降，但年化表现符合甚至超越发行时预测值。其中，红土创新盐田港REIT和中金普洛斯REIT表现较为突出，净利润和EBITDA均有明显增长。华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT和东吴苏园产业REIT的EBITDA利润率分别为78.95%、74.21%和59.79%，显示产权类REITs盈利能力较强。
仓储物流类REITs：出租率保持稳定，红土创新盐田港REIT出租率为99%，中金普洛斯REIT出租率提升至98.78%，资产运营良好。
高速公路类REITs：受疫情影响，通行费收入有所下降，其中浙商沪杭甬高速REIT在12月当月收费金额同比下降9.33%。但部分REITs如平安广州广河高速REIT日均车流量同比增长7.27%，显示项目运营具有一定韧性。
生态环保类REITs：富国首创水务REIT因冬季进水量减少，四季度营收及毛利率略有下降；中航首钢生物质REIT处理生活垃圾增长5.81%，但厨余垃圾处置量下降导致收入影响较小。

2. 分红情况

截至2022年1月26日，已有6只REITs完成上市后的首次分红，其中富国首创水务REIT分红比例为90%，股息率高达7.34%，其他REITs分红比例均超过90%。
由于强制分红政策，各REITs需将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，进一步增强投资者信心。

3. 市场表现

截至2022年1月25日，REITs等权价格指数整体累计回报为31.44%，1月回报为7.39%，较上月有所上升。
1月成交量下降，但部分REITs如富国首创水务REIT涨幅显著，达到28.10%。生态环保类及仓储物流类REITs在四季度表现突出，涨幅分别为39.00%和28.08%。

4. 新增产品与政策支持

第二批公募基础设施REITs华夏越秀高速REIT和建信中关村产业园REIT已上市，鹏华深圳能源清洁能源REIT处于申报阶段，标志着REITs底层资产类型进一步拓展至清洁能源发电领域。
2022年1月26日，财政部税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确税收优惠政策，原始权益人在设立前重组阶段不确认所得，设立阶段可递延缴纳企业所得税，该政策追溯至2021年1月1日，有助于降低原始权益人税务负担，促进REITs市场发展。

关键信息

REITs整体表现：多数REITs营收环比下降，但年化表现良好，部分超预期。
出租率与租金：产业园区类REITs出租率保持平稳，华安张江光大REIT出租率100%，平均合同租金5.35元/平/天；仓储物流类REITs出租率稳定，红土创新盐田港REIT出租率99%。
分红情况：6只REITs完成首次分红，分红比例均高于90%，富国首创水务REIT股息率较高。
市场走势：生态环保类REITs表现最佳，1月涨幅16.39%；产业园区类REITs次之，涨幅5.85%。
税收政策：2022年1月26日，税收优惠政策正式落地，适用于首批公募REITs，追溯至2021年1月1日，有助于降低税负。
新增产品：华夏越秀高速REIT和建信中关村产业园REIT已上市，鹏华深圳能源清洁能源REIT处于申报阶段。