20260325-中信证券-REITs_公募REITs资产城市图鉴深圳篇_2026_鹏城似锦_3页_169kb

深圳公募REITs资产城市图鉴总结（2026）

核心内容

深圳作为中国公募REITs发展较早的城市之一，其底层资产类型多样，涵盖基础设施和商业不动产领域，包括保障房、产业园&写字楼、仓储物流、水务及电力资产。截至当前，深圳已上市公募REITs底层资产合计估值超过140亿元，资产分布广泛，涉及多个行政区。

主要观点

1. 保障房资产

• 需求旺盛：深圳“十四五”期间计划提供74万套公共住房，公租房线上轮候库户数常年保持在40万户以上，轮候周期较长。
• 出租率稳定：尽管供应增长，但需求旺盛使得出租率保持高位，租金稳定性较强，部分资产租金呈现小幅提升。

2. 产业园&写字楼资产

• 供需矛盾仍存：深圳对产业园和写字楼的发展导向由增量扩张转向存量提质，土地供给趋严，2025年商服和工业土地成交面积减少至329万平方米。
• 空置率上升：短期内供需矛盾仍需消化，空置率呈上升趋势。
• 租金承压：在市场化租金下行背景下，产业园REITs主要通过“以价换量”来应对经营挑战，租金压力依然明显。

3. 仓储物流资产

• 需求强劲：深圳作为国家物流枢纽城市，拥有机场、盐田港等五大物流集群，辐射全国、面向全球。2024年深圳规上快递量同比增长20.4%。
• 供给冲击：虽然深圳市内高标仓新增供给可控，但广东省内其他城市高标仓增量较大，对深圳形成一定冲击，导致空置率有所上升。

4. 水务资产

• 污水处理需求增长：深圳污水处理量2024年达23亿立方米，同比增长7.58%。
• 产能利用率高：目前深圳已有77座集中式污水处理厂，较高的产能利用率有助于水务资产的稳定收益。

5. 电力资产

• 需求持续增长：深圳兼具先进制造业与数字经济/现代服务业双重属性，电力需求稳步上升，2025年用电总量同比增长4.7%。
• 电价承压：由于沿海省份电力供给放量较快，电价有所下行，广东2025年长协价格下降约16%。
• 政策支持：广东省已出台容量电价支持政策，容量电价提升将增强火电收益的稳定性，有助于电价趋稳。

关键信息

• 资产分布：深圳公募REITs底层资产覆盖南山、福田、罗湖、宝安、盐田、坪山、大鹏、光明等多个行政区，其中南山区最为集中。
• 资产类型：包括基础设施REITs（保障房、产业园、仓储物流、水务、电力）和商业不动产REITs（办公楼）。
• 未来展望：
  • 保障房资产：租金稳定，出租率高。
  • 产业园&写字楼资产：供需矛盾需时间消化，空置率上升，租金承压。
  • 仓储物流资产：需求强劲，但周边城市供给增加可能影响出租率。
  • 水务资产：受益于污水处理需求增长，产能利用率高。
  • 电力资产：需求增长，但电价受供给影响下行，政策有望改善盈利预期。

风险因素

• 宏观经济承压：可能影响REITs底层资产的运营和收益。
• 无风险利率快速上行：可能导致REITs估值承压。
• 政策支持不及预期：可能影响资产收益稳定性。
• 资产供需格局恶化：可能导致出租率和租金持续下行。
• 资产出租率和租金继续承压：尤其在产业园、写字楼和仓储物流领域。

作者信息

• 张丁宸：基础设施和不动产产业研究分析师，S1010525060004
• 陈聪：基础设施与现代服务产业首席分析师，S1010510120047
• 刘东航：房地产与物业服务分析师，S1010525080004

免责声明

本文节选自中信证券研究部2026年3月24日发布的《基础设施和不动产产业研究—公募REITs资产城市图鉴深圳篇（2026）一鹏城似锦》报告，具体分析内容请详见完整报告。本资料仅面向中信证券客户中的金融机构专业投资者，未经授权不得转发。