> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 深圳公募REITs资产城市图鉴总结（2026） ## 核心内容 深圳作为中国公募REITs发展较早的城市之一，其底层资产类型多样，涵盖基础设施和商业不动产领域，包括保障房、产业园&写字楼、仓储物流、水务及电力资产。截至当前，深圳已上市公募REITs底层资产合计估值超过140亿元，资产分布广泛，涉及多个行政区。 ## 主要观点 ### 1. 保障房资产 - **需求旺盛**：深圳“十四五”期间计划提供74万套公共住房，公租房线上轮候库户数常年保持在40万户以上，轮候周期较长。 - **出租率稳定**：尽管供应增长，但需求旺盛使得出租率保持高位，租金稳定性较强，部分资产租金呈现小幅提升。 ### 2. 产业园&写字楼资产 - **供需矛盾仍存**：深圳对产业园和写字楼的发展导向由增量扩张转向存量提质，土地供给趋严，2025年商服和工业土地成交面积减少至329万平方米。 - **空置率上升**：短期内供需矛盾仍需消化，空置率呈上升趋势。 - **租金承压**：在市场化租金下行背景下，产业园REITs主要通过“以价换量”来应对经营挑战，租金压力依然明显。 ### 3. 仓储物流资产 - **需求强劲**：深圳作为国家物流枢纽城市，拥有机场、盐田港等五大物流集群，辐射全国、面向全球。2024年深圳规上快递量同比增长20.4%。 - **供给冲击**：虽然深圳市内高标仓新增供给可控，但广东省内其他城市高标仓增量较大，对深圳形成一定冲击，导致空置率有所上升。 ### 4. 水务资产 - **污水处理需求增长**：深圳污水处理量2024年达23亿立方米，同比增长7.58%。 - **产能利用率高**：目前深圳已有77座集中式污水处理厂，较高的产能利用率有助于水务资产的稳定收益。 ### 5. 电力资产 - **需求持续增长**：深圳兼具先进制造业与数字经济/现代服务业双重属性，电力需求稳步上升，2025年用电总量同比增长4.7%。 - **电价承压**：由于沿海省份电力供给放量较快，电价有所下行，广东2025年长协价格下降约16%。 - **政策支持**：广东省已出台容量电价支持政策，容量电价提升将增强火电收益的稳定性，有助于电价趋稳。 ## 关键信息 - **资产分布**：深圳公募REITs底层资产覆盖南山、福田、罗湖、宝安、盐田、坪山、大鹏、光明等多个行政区，其中南山区最为集中。 - **资产类型**：包括基础设施REITs（保障房、产业园、仓储物流、水务、电力）和商业不动产REITs（办公楼）。 - **未来展望**： - 保障房资产：租金稳定，出租率高。 - 产业园&写字楼资产：供需矛盾需时间消化，空置率上升，租金承压。 - 仓储物流资产：需求强劲，但周边城市供给增加可能影响出租率。 - 水务资产：受益于污水处理需求增长，产能利用率高。 - 电力资产：需求增长，但电价受供给影响下行，政策有望改善盈利预期。 ## 风险因素 - **宏观经济承压**：可能影响REITs底层资产的运营和收益。 - **无风险利率快速上行**：可能导致REITs估值承压。 - **政策支持不及预期**：可能影响资产收益稳定性。 - **资产供需格局恶化**：可能导致出租率和租金持续下行。 - **资产出租率和租金继续承压**：尤其在产业园、写字楼和仓储物流领域。 ## 作者信息 - **张丁宸**：基础设施和不动产产业研究分析师，S1010525060004 - **陈聪**：基础设施与现代服务产业首席分析师，S1010510120047 - **刘东航**：房地产与物业服务分析师，S1010525080004 ## 免责声明 本文节选自中信证券研究部2026年3月24日发布的《基础设施和不动产产业研究—公募REITs资产城市图鉴深圳篇（2026）一鹏城似锦》报告，具体分析内容请详见完整报告。本资料仅面向中信证券客户中的金融机构专业投资者，未经授权不得转发。