20210706-上海证券-公募REITs系列研究报告_国内基础设施REITs产品解析_8页_497kb

国内首批基础设施REITs产品解析总结

核心内容概述

本报告对国内首批基础设施REITs从六个维度进行了全面分析，包括产品结构、委托代理问题、风险水平、税收中性、收益来源、净值和折溢价。旨在帮助投资者全面理解REITs的特性与运作机制，为后续投资决策提供参考。

主要观点与关键信息

一、REITs上市表现

• 首批9只REITs于2021年6月21日上市，首日合计成交额超过18亿元，全部上涨，平均涨幅为5.21%。
• 上市首周溢价率均高于0%，截至2021年7月2日，除广州广河小幅折价外，其余产品均实现溢价。
• 溢价率较高的产品包括：
  • 富国首创水务：首日4.95%，周五5.14%
  • 首钢绿能：首日9.95%，周五4.91%
  • 蛇口产园：首日14.72%，周五3.68%
  • 浙商沪杭甬：首日4.97%，周五2.26%
  • 华安张江光大：首日5.89%，周五2.21%

二、REITs产品结构

• 结构复杂：我国REITs产品结构较海外更为复杂，涉及证券公司、外部运营机构、基金公司等多方参与。
• 证券公司：作为资产支持专项计划的管理人，负责资产支持证券层面的管理，与基金公司需同属一家公司或受同一股东控制。
• 外部运营机构：由原始权益人或其控股公司担任，负责基础设施资产的实际运营，提高资产运营效率。
• 基金公司：负责REITs整体投资运作，首批项目均配备3名基金经理，以应对管理难度和进行人才储备。

三、委托代理问题

• 基金管理人与外部运营机构：因基金公司缺乏运营经验，采用外部管理模式，存在所有权与控制权分离的风险。
• 缓解措施：
  • 要求原始权益人及其关联方持有20%以上的REITs份额，并设定最低持有期限。
  • 设立考核激励机制，提高外部运营机构的运营积极性。
• 投资者与基金管理人：采用固定+浮动管理费，以及扩募机制，增强基金管理人与投资者的利益一致性。

四、REITs风险水平

• 风险等级：REITs风险等级为中风险（R3），但因结构复杂，观察期内暂定为R4。
• 风险来源：
  • 投资者理解难度大，招募说明书页数多，内容复杂。
  • 封闭式基金流动性较低，规模较小，存在折价交易风险。
  • 风险集中度高，多数产品仅投资一两个项目，极端情况下尾部风险较大。
  • 解禁压力风险：原始权益人持有份额锁定期为3年，其他战略配售份额锁定期为1年，一年后面临解禁。

五、税收中性

• 税收优势：REITs分红率高，主要得益于“税收中性”制度。
• 我国实践：通过股权+债权形式持有项目公司，有效避免重复征税。
• 税收政策：根据相关法规，债权投资与股权投资比例不超过2:1，可享受企业所得税优惠。
• 与股票对比：REITs股息率高于上市公司股息，且享受更少的双重征税。

六、REITs净值与折溢价

• 净值计算：REITs成立后采用成本法后续计量，需计提折旧、摊销及减值，净值公布频率较低（每半年一次）。
• 折溢价判断：净值与市场公允价值差距随时间增大，折溢价率不能准确反映基金价值。
• 流动性表现：首批REITs上市后流动性较好，仅一只产品出现小幅折价。

七、REITs收益来源

• 收益结构：REITs收益来源于现金收益和资产增值，类似于“固收+”产品。
• 项目类型：
  • 产权类项目：如产业园区、仓储物流，股性较强，升值空间大。
  • 特许经营权类项目：如污水处理、高速公路，债性较强，升值空间小。
• 投资优势：
  • 分散风险，与股债相关性低。
  • 抗通胀，租金或现金流通常约定年增长3%-5%。
  • 长期稳健回报，可跨越经济周期，尤其在政策支持下表现更佳。

八、投资者适配性

• REITs适合养老基金、保险资金等机构投资者，也适合有养老需求的个人投资者。
• 预计首批REITs年化收益率在6%-9%之间，波动率低于股票类资产。

总结

国内首批基础设施REITs在结构设计、税收安排、收益来源等方面具备一定优势，但也面临较高的风险与复杂的委托代理问题。投资者需关注产品结构、运营模式及分红机制，理性判断其价值与风险，以实现长期稳健收益。