20221102-东吴证券-公募REITs系列解读之二_从现金分红和资本利得维度拆解上市REITs收益表现_21页_1mb

公募REITs收益表现与投资分析总结

核心内容概述

本报告分析了截至2022年10月12日已上市交易的18只公募REITs的收益表现，从现金分红收益和资本利得收益两个维度展开。报告指出，不同资产类型与项目属性在收益表现上存在显著差异，并提出了基于投资风格的产品配置建议。

主要观点与关键信息

1. 潜在派息率

• 能源基础设施类REITs的潜在派息率最高，为11.45%，远高于其他类型。
• 园区基础设施类REITs的潜在派息率最低，仅为2.98%，可能受疫情对出租率和租金收入的影响。
• 产权类REITs的潜在派息率为4.59%，略高于特许经营类（约4.47%）。
• 特许经营类中，如国金中国铁建REIT，因受疫情影响有限、现金流稳定，潜在派息率较高。
• 保障性租赁住房类REITs的潜在派息率整体较低，但部分产品如红土创新深圳人才安居REIT表现优于其他同类。

2. 中债估值收益率及利差

• 能源基础设施类REITs估值表现最优，中债估值收益率为0.77%，且呈现负利差（-253BP至-281BP），说明其信用风险极低。
• 特许经营类REITs的平均国开债及信用债利差显著高于产权类，表明其信用资质相对较弱。
• 交通基础设施类REITs的平均利差最高，分别为297BP和269BP，信用风险偏高。
• 生态环保类REITs估值表现中等，中债估值收益率为3.00%，但部分产品如富国首创水务REIT因经营状况良好，估值表现优于同类。

3. 累计涨跌幅及日涨跌幅

• 仓储物流类REITs累计涨跌幅最高，达43.36%，其次为生态环保类（41.82%）和园区基础设施类（38.93%）。
• 交通基础设施类REITs表现最弱，累计涨跌幅仅为8.01%。
• 自2022年以来，能源基础设施类REITs表现最佳，平均涨跌幅为12.16%，而交通类和保障性租赁住房类REITs涨跌幅均低于2%。
• 日涨跌幅中位数基本不超过**±0.1%，波动较小，但部分产品如华夏合肥高新产园REIT**因上市时间较短，波动较大。

4. 年化收益率及四分位数间距

• 能源基础设施类REITs年化收益率最高，达88.74%，远超其他类型。
• 仓储物流类REITs年化收益率为41.60%，表现良好。
• 保障性租赁住房类REITs年化收益率最低，仅4.31%，部分产品甚至为负值。
• 四分位数间距与上市时间相关，早期上市产品波动较小，后续产品波动较大，表明短期波动风险较高。

5. 溢价率

• 生态环保类REITs溢价率最高，达46.70%，而交通基础设施类REITs溢价率最低，甚至为负。
• 产权类REITs整体溢价率高于特许经营类，说明市场对产权类资产更看好。
• 溢价率偏高可能源于资产质量好、税收政策利好及市场流动性改善。

6. 后市展望

• 第一梯队：能源基础设施类REITs，具有高派息率和低信用风险，适合风险厌恶型投资者。
• 第二梯队：仓储物流类、生态环保类、园区基础设施类REITs，具有中等收益表现和相对稳定收益。
• 第三梯队：保障性租赁住房类、交通基础设施类REITs，收益表现较弱，需谨慎对待。

7. 风险提示

• 数据测算可能存在偏差。
• 项目运营不及预期可能影响收益。
• 政策变化可能对底层资产产生影响。

投资建议

• 稳健型投资者可关注仓储物流类和生态环保类REITs，因其收益稳定且波动较小。
• 激进型投资者可考虑能源基础设施类和保障性租赁住房类REITs，因其短期资本利得潜力较大。
• 投资者应关注溢价率与估值合理性，警惕过高溢价带来的回调风险。
• 选择经营稳健、现金流稳定的项目，优先考虑产权类REITs，因其风险较低且具备长期价值。

结论

综合现金分红与资本利得收益分析，能源基础设施类REITs表现最佳，仓储物流类次之，交通基础设施类最弱。投资者应根据自身风险偏好，选择适合的资产类型进行配置，同时关注底层资产的经营状况与政策环境变化，以实现稳健收益与风险控制的平衡。