20220208-上海证券-公募REITs系列研究报告_2021年度总回顾之_美高收益工业REITs解析及国内借鉴_23页_1mb

美国工业REITs与我国产权类REITs对比分析总结

核心内容概览

本报告通过对比美国工业REITs与我国产权类REITs，分析其市场表现、经营状况及估值水平，旨在为我国产权类REITs投资者提供借鉴和建议。报告指出美国工业REITs在收益和市场表现上优于传统REITs类型，其高收益主要来源于价格增长和稳定的分红，而我国产权类REITs虽然起步较晚，但具有较高的市场溢价和成长潜力。

主要观点与关键信息

美国工业REITs概况

• 市场规模：截至2021年12月31日，美国工业REITs总规模超过2183亿美元，数量为14只，占全部权益型REITs市值的13.20%。
• 收益表现：近十年年化收益率为21.95%，位居各类REITs之首；2020年和2021年连续两年保持正收益，显示出较强的抗风险能力和收益稳定性。
• 股息率：2021年平均股息率为1.73%，低于REITs平均水平（2.59%），但有5只REITs的股息率超过4%，接近或超过国内产权类REITs的预期股息率。
• 出租率：2021年三季度出租率为96.41%，受电商经济影响显著提升，疫情对其影响较小，基本恢复至疫情前水平。
• 经营指标：FFO（调整后经营现金流）和NOI（净运营收入）持续增长，尤其是2011年后，FFO年化增长率达14.24%，NOI年化增长率达8.49%。
• 估值水平：工业REITs平均P/FFO为35.57，接近纳斯达克市盈率，高于标普500和道琼斯工业指数，显示其成长性。

我国产权类REITs概况

• 市场规模：截至2021年12月31日，产权类REITs总规模为221.97亿元，占全部REITs市值的50.89%。
• 二级市场表现：平均溢价率为25.49%，其中建信中关村溢价率高达39%，东吴苏园产业和博时蛇口产园相对较低。
• 出租率：6个产权类REITs出租率基本保持稳定增长，最高达99.67%，显示良好的资产运营能力。
• 租金收入：租金单价存在较大差异，建信中关村租金单价最高，为174.97元/平方米，而红土盐田港和中金普洛斯较低。
• 营业收入：2021年营业收入普遍增长，其中红土盐田港和东吴苏园产业增速显著，博时蛇口产园和华安张江光大则出现下滑。
• 营业利润率：过去三年及最新两个季度的营业利润率均在70%以上，显示产权类REITs的盈利性较好。
• 估值水平：当前估值水平普遍较高，其中建信中关村估值最低，而红土盐田港估值可能偏高，已高于部分美国工业REITs的估值。

投资建议

1. 关注成长性：美国工业REITs的高收益主要由价格增长驱动，而我国产权类REITs的高估值需要成长性支撑，投资者应关注其未来增长潜力。
2. 警惕短期溢价风险：我国产权类REITs目前普遍处于高溢价状态，可能影响未来长期回报率，新进入的投资者需注意短期追高风险。
3. 关注资产运营能力：REITs的经营状况直接影响其长期分红和收益，投资者应关注REITs的管理能力和资产运营效率。
4. 关注利率变化：美国工业REITs的收益与利率变化相关，未来利率上升可能削弱其增长性，而我国当前利率下降环境有助于维持高估值。
5. 关注市场集中度与租户分布：美国工业REITs市场集中度较高，部分REITs通过特色化运营提升竞争力，我国产权类REITs也需考虑租户集中度和租赁合同期限对收益的影响。

对比分析

总结

美国工业REITs因其高收益、稳定的分红和较强的市场表现，成为REITs市场中最具吸引力的类型之一。其高估值与成长性、利率环境和资产运营能力密切相关。我国产权类REITs虽处于市场起步阶段，但已有良好的表现和较高的估值，显示出较大的发展潜力。然而，投资者需注意其高溢价可能带来的短期回报率下降风险，以及未来资产增长和管理能力提升的挑战。