20140708-中投证券-房地产_302个城市土地市场-地市持续调整_地价下跌加剧_32页_1mb

报告摘要

房地产行业土地市场分析总结

核心内容

2014年6月，全国302个城市土地市场延续趋冷态势，成交量环比小幅回升，但同比大幅下滑。整体来看，土地市场出现调整，地价下跌趋势明显，行业盈利水平受到制约，未来楼市和地市的调整仍将持续。

主要观点

整体市场情况
- 6月全国推出建面1.88亿平，同比减少31%；
- 成交建面1.35亿平，同比减少39%；
- 出让金1572亿元，同比减少33%；
- 1-6月累计推出建面11.98亿平，同比减少11%；
- 累计成交建面8.05亿平，同比减少30%；
- 累计出让金1.12万亿元，同比减少9%。
分用途分析
- 住宅用地和商业用地成交同比大幅下滑，溢价率回落至低位；
- 住宅用地成交建面0.66亿平，同比减少43%；
- 商业用地成交建面0.26亿平，同比减少31%；
- 住宅用地楼面均价1725元/平米，同比上升27%；
- 商业用地楼面均价1280元/平米，同比下降16%；
- 住宅用地溢价率5.8%，商业用地溢价率5.1%。
分城市类型分析
- 一线城市推地和成交较少，多数以底价成交；
- 二线城市集中供地，带动成交放量，但以底价成交为主；
- 三四线城市成交环比回升，但同比大幅下滑；
- 25个城市住宅用地流标率上升至15.3%，表明开发商拿地趋于谨慎。
分区域分析
- 珠三角、环渤海表现相对较好，长三角、东北表现较差；
- 珠三角、环渤海出让金同比小幅增长；
- 长三角、东北、中西部出让金同比大幅下滑。
地价变动分析
- 上海、杭州等热点城市部分地块溢价率大幅回落，地价下跌；
- 宁波及部分三四线城市地价显著下跌；
- 天津、唐山部分地块价格小幅下跌；
- 广州、西安、武汉地块价格相对稳定。
销供比分析
- 一线城市供地相对充裕，供求关系改善；
- 二线城市销供比同比上升，表明地市跟随楼市向下调整；
- 三四线城市供地相对过多，去库存过程仍漫长。