20131116-中投证券-房地产行业_130个城市土地市场-地市热度向商业及三四线扩散_年内将较平稳_58页_8mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2013年10月及1-10月中国房地产行业土地市场的整体表现、分用途及分城市类型的成交情况，同时对住宅和商业用地的楼面地价、出让金、溢价率及流标率进行了详细分析。此外，报告还探讨了房地产行业的发展趋势，并对重点房地产公司进行了估值分析。

主要观点

• 土地市场热度扩散：10月土地市场整体热度保持，但成交结构发生变化，地市热度从住宅用地向商业用地扩散，三四线城市开始有较好表现。
• 成交结构变化：10月住宅、商业用地成交环比下降，但同比大幅增长。工业用地成交略有上升。
• 溢价率下降：10月所有用地平均溢价率16.2%，环比下降5.7个百分点，表明市场热度有所降温。
• 地价保持稳定：预计年内地市热度将保持平稳，地价不会继续上升。
• 政策影响：三中全会确立房地产市场化调控方向，有助于房地产行业平稳发展，提升低估值实力公司的竞争力。
• 房企补库存受限：由于行业负债率上升和年末信贷紧张，房企补货能力受限，对地市热度形成压制。

关键信息

土地市场整体表现

• 10月数据：推出建面环比增5%，成交环比持平，同比增56%；出让金2181亿元，环比降29%，同比增55%。
• 1-10月数据：推出建面17.3亿平米，同比增18%；成交建面12.0亿平米，同比增22%；平均楼面地价1472元/平米，同比增42%；出让金1.8万亿元，同比增73%，超过去年全年23%。

分用途成交情况

• 住宅用地：10月推出建面环比增18%，成交环比降3%，同比增32%；平均楼面地价1837元/平米，环比降37%；溢价率17.2%，环比降9个百分点。
• 商业用地：10月推出建面环比增3%，成交环比降30%，同比增93%；平均楼面地价1803元/平米，环比升8%；溢价率16.2%，环比升0.4个百分点。
• 工业用地：10月推出建面环比降12%，成交环比升21%，同比增68%；平均楼面地价291元/平米，环比降41%；溢价率3.3%，环比降15.6个百分点。

分城市类型成交情况

• 一二线城市：10月推出建面环比分别降25%、8%，成交环比分别降26%、1%；同比分别增7%、51%；溢价率分别为30%、15%。
• 三四线城市：10月推出建面环比降28%，成交环比增8%；同比分别增78%、32%；溢价率10%。

1-10月累计数据

• 住宅用地：推出建面80,924万平米，同比增12%；成交建面55,531万平米，同比增29%；平均楼面地价2085元/平米，同比增38%；出让金1.16万亿元，同比增78%。
• 商业用地：推出建面36,432万平米，同比增34%；成交建面24,584万平米，同比增38%；平均楼面地价1842元/平米，同比增34%；出让金4529亿元，同比增85%。
• 工业用地：推出建面52,539万平米，同比增9%；成交建面36,851万平米，同比增7%；平均楼面地价365元/平米，同比增13%；出让金1190亿元，同比增15%。

土地出让金与楼面地价

• 全国130个城市：出让金17,609亿元，同比增73%；楼面地价1472元/平米，同比增42%。
• 一线城市：出让金4930亿元，同比增197%；楼面地价11,439元/平米，同比增185%。
• 二线城市：出让金9187亿元，同比增64%；楼面地价4307元/平米，同比增185%。
• 三四线城市：出让金3492亿元，同比增21%；楼面地价1468元/平米，同比增90%。

重点公司估值表

风险提示

• 美联储退出QE超预期：可能影响全球及中国流动性。
• 行业风险超预期：包括政策调整、市场需求变化等。

结论

整体来看，房地产行业土地市场在2013年10月及1-10月表现出较高的热度，但地价趋于稳定，市场热度扩散至三四线城市。政策层面的市场化调控有助于行业平稳发展，同时提升低估值实力公司的竞争力。然而，由于行业负债率上升和年末信贷紧张，房企补货能力受限，预计年内地市热度将保持平稳。