20180909-华创证券-房地产土地市场8月报_流拍增多_地价走弱_土地市场继续降温_22页_2mb

房地产土地市场8月报总结

核心内容概述

2018年8月，中国房地产土地市场继续降温，流拍现象增多，土地成交/供应比和溢价率均创新低。整体来看，土地供应和成交均呈现环比下降、同比放缓的趋势，反映出市场对土地的购买意愿减弱及资金趋紧的情况。

主要观点

土地供应

• 住宅类用地供应：8月住宅类用地供应面积环比增长16%，同比增长29%，累计同比增长36%，表现相对较好。
• 各类型土地供应：8月住宅用地、商住用地、商服用地供应面积同比分别增长31%、25%、18%，工业用地同比减少28%。
• 城市能级差异：一线城市住宅类用地供应同比增长47%，二线城市增长29%，三四线城市增长27%。
• 未来预期：考虑到9、11、12月为高基数月份，以及近期土地流拍率上升导致政府供地意愿减弱，预计下半年土地供应同比将有所放缓。

土地成交

• 住宅类用地成交：8月住宅类用地成交面积环比下降17%，同比下降4%，累计同比增长14%。
• 各类型土地成交：8月住宅用地成交面积环比下降3%，同比上升1%；商住用地成交面积环比下降39%，同比下降16%；商服用地成交面积环比上升8%，同比下降21%；工业用地成交面积环比下降16%，同比下降19%。
• 城市能级差异：一线城市成交面积环比增长79%，同比上升27%；二线城市成交面积环比下降10%，同比下降9%；三四线城市成交面积环比下降26%，同比下降3%。
• 未来预期：在资金趋紧及限价政策背景下，土地市场整体走弱，下半年成交同比或将继续放缓。

土地供需

• 成交/供应比：8月百城住宅类土地成交/供应比为0.61倍，环比下降28%，创年内新低。
• 溢价率：8月住宅类土地成交溢价率为9%，环比下降3个百分点，创16年9月高点以来新低。
• 城市能级差异：一线城市成交/供应比为0.93倍，环比上升34%；二线城市为0.53倍，环比下降35%；三四线城市为0.67倍，环比下降25%。
• 未来预期：土地市场逐步回归理性，供需关系改善将推动挂牌均价和溢价率继续走低。

关键信息

• 市场趋势：土地市场整体降温，流拍现象增多，土地成交/供应比和溢价率持续走低。
• 数据表现：
  • 住宅类用地供应面积：6,908万平米，环比+15.8%，同比+28.9%。
  • 住宅类用地成交面积：4,217万平米，环比-17.0%，同比-4.2%。
  • 住宅类用地成交均价：4,958元/平米，环比+1.0%，同比-6.2%。
• 政策与市场影响：
  • 土地流拍率上升，反映出房企拿地意愿减弱。
  • 供给端调控导致资源向龙头房企集中，融资集中度提升带动拿地集中度和销售集中度上升。
  • 一线、二线、三四线城市土地市场表现各异，一线城市供需偏紧，二线城市供需关系持续改善，三四线城市库存相对宽松。

投资建议

• 维持“推荐”评级：鉴于土地市场继续降温，但龙头房企仍具优势，继续看好地产龙头及蓝筹股。
• 推荐股票：
  • 龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团。
  • 二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
• 投资逻辑：供给端调控推动资源向头部房企集中，融资集中度提升将带动拿地集中度和销售集中度提升，从而推动龙头房企销售大增。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行：可能对土地市场造成进一步压力。
• 行业资金超预期收紧：可能导致房企拿地意愿进一步下降。

图表与数据来源

• 图表1-25：涵盖土地供应、成交、供需比、成交均价、溢价率等多维度数据。
• 数据来源：万得、华创证券。

附录

• 分析师信息：袁豪、鲁星泽、曹曼、邓力。
• 华创证券研究所联系方式：
  • 北京总部：地址：北京市西城区锦什坊街26号恒奥中心C座3A，邮编：100033，传真：010-66500801。
  • 广深分部：地址：深圳市福田区香梅路1061号中投国际商务中心A座19楼，邮编：518034，传真：0755-82027731。
  • 上海分部：地址：上海浦东银城中路200号中银大厦3402室，邮编：200120，传真：021-50581170。

投资评级体系

• 公司投资评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上。
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%。
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间。
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。
• 行业投资评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%。
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。