20131206-中投证券-房地产行业_130个城市土地市场-推地减少致成交下滑_地市整体仍保持热度_60页_8mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2013年11月及1-11月房地产行业的土地市场成交情况、住宅与商业用地表现、城市类型差异以及相关风险提示等内容。整体来看，土地市场在11月呈现推地量减少、成交环比下滑但出让金增长的趋势，1-11月则表现出量价齐升的态势。

主要观点

• 11月土地市场：推地量环比减少13%，成交环比下降18%，但出让金环比增长9%。成交均价上涨是出让金增长的主要原因。溢价率环比上升3个百分点，达到19%。
• 1-11月土地市场：推出及成交面积同比分别增长17%和24%，平均楼面地价同比上涨40%，累计出让金同比增加73%，创历史新高。商业用地表现优于住宅用地，价格涨幅更大。
• 城市类型差异：一线城市土地市场热度不减，二三线城市受推地减少影响，成交回落。三四线城市虽然推地减少，但成交增长显著。
• 行业前景：三中全会推动房地产市场化调控，增加房地产供给，有助于行业平稳发展。行业竞争格局将加剧，强者恒强趋势明显，有利于低估值实力公司。
• 风险提示：美联储退出QE超预期可能引发全球及中国流动性风险，影响房地产行业。

关键信息

土地市场整体情况

• 11月：
  • 推地量环比下降13%，成交面积环比下降18%，但同比上升43%。
  • 出让金为2383亿元，环比增长9%，同比增长73%。
  • 平均溢价率为19%，环比上升3个百分点。
• 1-11月：
  • 累计推出建面19.2亿平米，同比增长17%。
  • 累计成交建面13.2亿平米，同比增长24%。
  • 平均楼面地价1509元/平米，同比增长40%。
  • 累计出让金2.0万亿元，同比增长73%，超过去年全年。
  • 预计全年出让金将创历史记录，达到2.35万亿元（130个城市）和3.13万亿元（300个城市）。

分用途成交情况

• 住宅用地：
  • 11月推出建面环比下降18%，成交环比持平，同比上升50%。
  • 平均楼面地价环比上升34%，溢价率为23.3%，环比上升6.1个百分点。
  • 1-11月累计推出建面89.8亿平米，同比增长11%。
  • 累计成交建面62.5亿平米，同比增长31%。
  • 平均楼面地价2126元/平米，同比增长35%。
  • 累计出让金1.33万亿元，同比增长77%。
• 商业用地：
  • 11月推出建面环比下降39%，成交环比下降15%，但同比上升67%。
  • 平均溢价率19.6%，环比上升3.4个百分点。
  • 1-11月累计推出建面40.4亿平米，同比增长32%。
  • 累计成交建面27.36亿平米，同比增长40%。
  • 累计出让金5107亿元，同比增长90%。
  • 一线城市商业用地热度较高，地价上涨明显。

分城市类型成交情况

• 11月：
  • 一线城市推出建面环比下降3%，成交面积环比上升18%。
  • 二线城市推出建面环比下降21%，成交面积环比下降22%。
  • 三四线城市推出建面环比下降4%，成交面积环比下降18%。
  • 同比来看，三四线城市成交面积增长最快，达86%。
• 1-11月：
  • 一线城市累计推出建面同比增长30%，成交面积增长32%。
  • 二线城市累计推出建面增长16%，成交面积增长25%。
  • 三四线城市累计推出建面增长17%，成交面积增长20%。
  • 一线城市出让金同比增长195%，二线城市增长60%，三四线城市增长33%。

一二线城市土地出让金与楼面地价情况

• 11月：
  • 一线城市土地出让金环比增长9%，楼面地价环比增长13%。
  • 二线城市土地出让金环比下降17%，楼面地价环比下降3%。
  • 三四线城市土地出让金环比增长12%，楼面地价环比增长57%。
• 1-11月：
  • 一线城市累计出让金增长151%，二线城市增长74%，三四线城市增长36%。
  • 一线城市楼面地价增长52%，二线城市增长-6%，三四线城市增长55%。

重点覆盖公司估值表

总结

本报告指出，尽管11月推地量和成交面积环比下降，但出让金仍保持增长，主要得益于土地成交均价的上升。1-11月土地市场整体呈现量价齐升的趋势，其中商业用地表现尤为突出。一线城市土地市场热度持续，二三线城市则受到推地减少的影响，成交面积有所回落。随着政策的调整和市场的变化，房地产行业竞争将更加激烈，强者恒强的趋势将更加明显，对低估值实力公司有利。然而，需警惕美联储退出QE可能带来的流动性风险及信贷紧张对房企补货能力的制约。