房地产土地市场8月报：流拍增多、地价走弱，土地市场继续降温-20180909-华创证券-22页-2mb

房地产土地市场8月报总结

核心内容概述

2018年8月，中国房地产土地市场继续降温，流拍现象增多、地价走弱、成交放缓，整体市场表现疲软。供需关系进一步改善，土地成交/供应比和溢价率均创年内新低，反映出市场理性回归。尽管部分城市土地供应增加，但成交表现不佳，尤其二三四线城市受土地流拍率上升影响较大。预计未来土地市场仍将持续走弱，对地方政策和房企毛利率预期产生影响。

主要观点

• 土地供应：8月住宅类用地供应环比增长16%、同比增长29%，表现较为强劲。但考虑到9、11、12月为高基数月份，以及近期流拍率上升导致政府供地意愿减弱，预计下半年住宅类土地供应同比将有所走弱。
• 土地成交：8月住宅类土地成交环比下降17%、同比下降4%，成交放缓主要受土地流拍率上升影响。尽管一线成交表现相对较好，但二三四线城市成交低迷，整体市场情绪偏弱。
• 供需关系：8月百城住宅类土地成交/供应比降至0.61倍，较7月下降28%，创年内新低；成交溢价率降至9%，较7月下降3个百分点，进一步反映市场理性回归。一线城市供需比有所上升，而二三四线城市持续走弱。
• 价格趋势：住宅类土地成交均价环比上涨1%，但同比下跌6%，价格走势整体偏弱。一线城市成交均价环比下降，而三四线城市价格反弹。
• 投资建议：维持房地产板块“推荐”评级，继续看多地产龙头及蓝筹股，包括保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团；二线推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

关键信息

土地供应数据

• 总供地面积：8月百城土地合计供应13,068万平米，环比增长13.3%，同比增长2.8%，累计同比增长23.8%。
• 住宅类供地：8月住宅类用地供应6,908万平米，环比增长15.8%，同比增长28.9%，累计同比增长36.3%。
• 分城市能级：一线城市住宅类用地供应增长33.7%，二线城市增长38.3%，三四线城市下降1.6%。
• 分用地性质：住宅用地同比增长31.2%，商住用地增长25.2%，商服用地增长17.5%，工业用地下降27.8%。

土地成交数据

• 总成交面积：8月百城土地合计成交7,888万平米，环比下降16%，同比下降13%，累计同比增长15.2%。
• 住宅类成交：8月住宅类土地成交4,217万平米，环比下降17%，同比下降4.2%，累计同比增长14.4%。
• 分城市能级：一线城市成交增长79.4%，二线城市下降10.4%，三四线城市下降25.9%。
• 分用地性质：住宅用地成交增长1.2%，商住用地下降39.5%，商服用地增长8.2%，工业用地下降15.6%。

土地供需与价格

• 成交/供应比：8月住宅类土地成交/供应比为0.61倍，环比下降28%，创年内新低。
• 溢价率：8月住宅类土地成交溢价率为9%，较7月下降3个百分点，创16年9月以来新低。
• 成交均价：住宅类土地成交楼面均价为4,958元/平米，环比增长1%，同比下降6.2%。
• 分城市能级均价：一线城市均价14,326元/平米，环比下降10.9%；二线城市均价5,252元/平米，环比下降24.4%；三四线城市均价3,637元/平米，环比增长20%。

投资建议

• 推荐股票：地产龙头及蓝筹股，包括保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团；二线推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
• 评级依据：供给端调控导致资源向龙头房企集中，融资集中度提升，拿地集中度和销售集中度同步上升，推动头部房企销售增长。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行：可能进一步影响土地市场表现。
• 行业资金超预期收紧：可能导致房企拿地意愿下降，流拍率上升。

数据来源与图表

• 数据来源：万得、华创证券
• 图表包含土地供应与成交面积、占比、同比、累计同比、成交均价、溢价率等，反映市场动态变化。

投资评级体系

• 公司投资评级：强推（预期超越基准指数20%以上）、推荐（预期超越基准指数10%-20%）、中性（预期相对基准指数变动幅度在-10%-10%）、回避（预期跌幅在10%-20%）。
• 行业投资评级：推荐（预期涨幅超过基准指数5%以上）、中性（预期变动幅度在-5%-5%）、回避（预期跌幅超过基准指数5%以上）。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 研究员：鲁星泽、曹曼、邓力（分别来自慕尼黑工业大学、同济大学、哥伦比亚大学）

华创证券研究所联系方式

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