20180715-东吴证券-房地产行业跟踪周报_二手房成交回暖_因地制宜推进棚改货币化安置_15页_1mb

二手房成交回暖，因地制宜推进棚改货币化安置

核心内容概览

2018年7月，中国房地产市场呈现一手房成交稳中有降、二手房成交回暖的趋势。政策层面强调“因地制宜”推进棚改货币化安置，同时房贷利率持续上行，对市场形成一定压力。整体来看，房地产行业销售规模预计保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显。

主要观点

• 一手房市场：整体成交面积略有增长，但一线和二线城市成交表现疲软，三线城市增长显著。
• 二手房市场：全国重点城市二手房成交面积同比增长18.1%，显示出市场回暖迹象。
• 棚改政策：住建部强调因地制宜推进货币化安置，根据库存情况调整政策，避免一刀切。
• 房贷利率：6月全国首套房贷平均利率为5.64%，连续18个月上涨，部分城市突破6%。
• 投资建议：推荐关注龙头房企，如绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产等，认为其市占率和规模仍将持续提升。
• 风险提示：包括行业销售规模下滑、利率上行、政策收紧及资金成本上升等。

各线城市一手房成交情况

单周数据

• 全国35城市：本周成交397.9万平米，同比增长6.4%，环比下降11.7%。
• 一线城市（4城）：本周成交47.8万平米，同比下降6.2%，环比下降13.2%。
• 二线城市（13城）：本周成交187.3万平米，同比下降2.9%，环比下降13.6%。
• 三线城市（18城）：本周成交162.7万平米，同比增长25%，环比下降8.9%。

累计数据（截至2018年7月13日）

• 全国35城市：累计成交10185.5万平米，同比下降7.7%。
• 一线城市：累计成交1385.2万平米，同比下降20.6%。
• 二线城市：累计成交4786.9万平米，同比下降10.1%。
• 三线城市：累计成交4013.4万平米，同比增长1.2%。

重点城市二手房成交情况

单周数据

• 全国9城市：本周成交115.3万平米，同比增长18.1%，环比增长1.6%。
• 具体城市表现：
  • 北京：同比+84%，环比-8%
  • 深圳：同比+12%，环比+27%
  • 成都：同比+28%，环比+3%
  • 南京：同比-21%，环比+16%
  • 青岛：同比-18%，环比-4%
  • 苏州：同比+81%，环比+11%
  • 厦门：同比+7%，环比-9%
  • 南宁：同比-25%，环比+3%
  • 大连：同比-43%，环比-35%

累计数据（截至2018年7月13日）

• 全国9城市：累计成交2795.8万平米，同比下降4.4%。
• 重点城市累计表现：
  • 北京：同比-10%
  • 深圳：同比+13%
  • 成都：同比+177%
  • 南京：同比-34%
  • 青岛：同比-16%
  • 苏州：同比+23%
  • 厦门：同比-66%
  • 南宁：同比-30%
  • 大连：同比-6%

关键政策与市场动态

棚改政策

• 住建部要求各地根据库存情况和房价压力，灵活调整棚改安置方式。
• 库存不足、房价上涨压力大的地区应采取新建安置房方式。
• 库存较大的地区可继续推进货币化安置。
• 强调合理界定棚改范围和标准，避免盲目举债和一刀切政策。

房贷利率

• 6月全国首套房贷平均利率为5.64%，同比上升15.34%。
• 连续18个月上涨，部分城市如哈尔滨、郑州、武汉、东莞突破6%。

投资建议

• 行业展望：2018年房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企市占率和规模持续提升。
• 推荐公司：绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产。

风险提示

1. 行业销售规模大幅下滑：可能导致房企销售回款困难。
2. 按揭贷款利率大幅上行：增加购房者还款压力，抑制购买力。
3. 房地产政策大幅收紧：对销售形成压制，影响市场活跃度。
4. 房企资金成本大幅上行：增加财务费用，侵蚀利润空间。

重点公司公告摘要

• 碧桂园：收购1.07亿股公司股份用于员工奖励计划。
• 万科A：发行30亿元中期票据，利率4.6%，期限3年。
• 保利地产：6月签约金额601.93亿元，同比增长57.97%。
• 华夏幸福：控股股东向平安资管转让19.7%股份，4-6月签约销售金额增长24.99%。
• 金地集团：6月签约金额145.7亿元，同比下降21.64%；1-6月累计签约金额630.7亿元，同比下降10.34%。
• 中南建设：半年度净利润同比增长160%-180%，每股收益0.23-0.25元。
• 世茂股份：1-6月签约额160亿元，同比增长60%。
• 阳光城：股票期权激励计划拟授予3.45亿份，占总股本8.52%。
• 广宇发展：半年度归母净利润16.6亿-18.4亿元，每股收益0.89-0.98元。
• 首开股份：6月签约金额72.93亿元，同比增长48.14%；预计1-6月归母净利润同比增长约290%。
• 金地商置：6月合约销售总额28.12亿元，同比下降55.59%；1-6月累计销售总额159.67亿元，同比下降29.37%。

结论

整体来看，房地产市场在政策调整和市场回暖的双重影响下，呈现分化格局。三线城市一手房和二手房成交表现较好，而一线和二线城市一手房成交下滑。棚改政策的灵活执行有助于稳定市场，但房贷利率的持续上行和政策收紧仍是潜在风险。龙头房企因资源优势和市场地位，仍具备较强竞争力，值得重点关注。