2017-挤出房地产销售的水分棚改货币化安置_17页_1mb

文档总结

核心内容

本报告由兴业研究公司发布，分析了2017年房地产市场销售韧性背后的原因，指出棚改货币化安置是支撑当前销售数据的关键因素。在房地产调控政策趋严的背景下，商品房销售面积仍保持较高增速，尤其三四线和中西部城市表现突出，这与棚改货币化安置的推进密切相关。

主要观点

• 棚改货币化安置自2015年起成为房地产市场的重要驱动力，其主要方式包括政府集中购买存量商品房、组织居民团购商品房、以及直接给予货币补偿。
• 2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，有效去化了约2.5亿平方米的商品房库存。
• 棚改货币化安置显著提升了商品房销售的韧性，使得1-3月销售面积同比增速达到19.5%，若剔除棚改因素，增速仅为-8.2%。
• 2017年棚改货币化安置比例预计提升至55%以上，全年去化商品房库存将达到2.8亿平方米，进一步支撑销售数据。
• 由于棚改货币化安置规模在2016年基数较高，预计2017年第二季度起，商品房销售增速将开始放缓，房地产投资也可能随之减速。

关键信息

棚改货币化安置的背景与作用

• 2015年6月，国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号），提出推进棚改货币化安置。
• 货币化安置提高了安置效率，同时有助于房地产去库存。
• 2016年棚改货币化安置资金主要来源于政策性银行，如国开行和农发行，占比达74%。

棚改货币化安置的推进节奏

• 2016年棚改货币化安置从第二季度开始加速。
• 2017年棚改目标强调加快进度和提高货币化安置比例，部分省份如广西、湖北等计划提前完成开工目标。

对房地产销售的影响

• 棚改货币化安置对销售数据的支撑作用显著，2016年4月至10月期间，每月贡献约3571万平方米的销售。
• 2017年1-3月的销售面积累计同比增速19.5%中，棚改货币化安置贡献了关键部分。
• 若剔除棚改货币化安置影响，销售增速将大幅下滑至-8.2%。

对房地产投资的影响

• 随着棚改货币化安置对销售的支撑作用减弱，房地产投资增速预计也将出现下滑。
• 在货币化安置比例为55%的情况下，2017年5月销售增速可能下滑至5.2%；若比例为100%，则可能在6月降至4.7%。
• 销售增速下穿投资增速后，投资将明显放缓。

地区差异与趋势

• 东部地区如北京、上海、江苏、浙江等销售增速相对较低，部分城市甚至出现负增长。
• 中部地区如山西、安徽、河南等销售增速较高，且货币化安置比例提升明显。
• 西部地区如云南、广西、四川等，销售增速和货币化安置比例均显著提升。
• 东北地区如辽宁、吉林、黑龙江等，货币化安置力度加大，销售增速也有望提升。

数据分析与情景预测

• 2017年1-3月商品房销售面积累计同比增速为19.5%，若剔除棚改货币化安置影响，增速仅为-8.2%。
• 假设货币化安置比例为55%，预计2017年5月销售增速为5.2%；若为100%，则6月销售增速为4.7%。
• 情景分析显示，即使货币化安置比例达到100%，销售增速仍会从2017年第二季度开始下滑。
• 2017年房地产投资增速预计也将随之放缓，从当前的9.1%开始下降。

附录：2017年各地方棚改目标

结论

棚改货币化安置是2017年房地产销售保持韧性的重要原因，尤其在三四线和中西部城市表现突出。随着棚改力度的持续增强，销售数据将逐步受到货币化安置的支撑。然而，由于基数效应，销售增速预计将在2017年第二季度开始放缓，进而影响房地产投资增速。未来，房地产市场将逐步回归常态，销售和投资增速将趋于平稳或下降。