房地产行业动态分析：住房成交环升、棚改货币化因地制宜-20181014-安信证券-11页-1mb

房地产行业分析总结（2018年10月14日）

核心内容

本报告总结了2018年10月房地产行业的市场表现、住房成交情况、土地市场动态及政策变化，并提出了投资建议与风险提示。

主要观点

• 市场表现：
  房地产行业周换手率上升25.93%至3.27，但交投活跃度仍属中等偏下。周收益率为-10.30%，跌幅中等。当前关注的股票组合包括万科A、保利地产、招商蛇口。

• 销售情况：
  九月主流房企销售表现有所分化，金九销售未达预期。房企补货力度整体偏收缩，或限制政策进一步收紧的空间，同时有助于改善低毛利率的悲观预期。

• 住房成交：
  一手房成交面积环比上升2.44%，但同比下降22.99%，其中三线城市环比增长显著。二手房成交面积环比大幅上升24.16%，但整体仍同比下降。

• 可售库存：
  全国15城可售库存套数环比上升3.23%，去化周期增加0.75周。一线城市去化周期略有下降，二线城市显著上升。

• 土地市场：
  土地供应量上升，但成交价格下跌。一线城市土地溢价率偏低，二线城市相对较高。土地成交楼面价同比大幅下降，但环比略有回升。

关键信息

一手房成交情况

• 全国41城一手房成交面积350.90万方，同比下降22.99%，环比上升2.44%。
• 一线城市：成交面积45.30万方，同比上升10.54%，环比下降15.74%。
• 二线城市：成交面积201.19万方，同比下降23.75%，环比下降6.75%。
• 三线城市：成交面积104.41万方，同比下降30.78%，环比上升42.96%。

二手房成交情况

• 全国15城二手房成交面积82.73万方，同比上升17.57%，环比上升24.16%。
• 一线城市：成交面积18.21万方，同比上升30.26%，环比下降3.71%。
• 二线城市：成交面积59.61万方，同比上升23.83%，环比上升35.51%。
• 三线城市：成交面积4.92万方，同比下降40.40%，环比上升31.52%。

可售库存与去化周期

• 全国15城可售库存套数同比上升11.37%，环比上升3.23%。
• 去化周期增加0.75周至29.46周。
• 一线城市：去化周期30.28周，环比下降0.44周。
• 二线城市：去化周期36.73周，环比上升2.17周。
• 三线城市：去化周期12.65周，环比下降0.09周。

土地市场动态

• 供应量：100大中城市供应规划建筑面积5217.75万平米，累计同比+20.81%，环比+0.74%。
• 成交情况：100大中城市成交总建面2790.63万平米，累计同比+10.59%，环比+20.47%。
• 成交总价：635.58亿元，累计同比+2.92%，环比+18.87%。
• 楼面价：2278元/平米，同比-29.14%，环比-21.04%。
• 溢价率：100大中城市土地溢价率7.44%，其中二线城市最高（16.19%）。

政策动态

• 棚改政策：国务院强调严格把控棚改范围与标准，因地制宜调整货币化安置政策，未来货币化安置模式将逐步退出。
• 住房租赁：国务院提出2018-2020年大力发展住房租赁市场。
• 区域政策：
  • 兰州暂停四类公积金贷款业务。
  • 合肥明确公积金贷款对象为首套及第二套改善型自住住房。
  • 杭州放宽人才落户及投靠迁移政策，建立居住证与户口登记衔接制度。

投资建议

1. 政策环境：地产行业政策宽松概率不大，但资金面边际改善可能成为板块动力。
2. 关注龙头房企：建议关注具备强融资能力和强业绩锁定能力的房企，如保利地产、招商蛇口、万科A。
3. 运营类业务：随着行业进入存量时代，运营类业务成为稳定收入来源，建议关注开发+运营模式的公司，如华侨城A。

风险提示

• 政策调控超预期
• 市场成交不及预期
• 销售表现低于预期
• 企业经营风险

行业评级

• 收益评级：

  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上

• 风险评级：

  • A：正常风险，投资收益率波动小于等于沪深300指数波动
  • B：较高风险，投资收益率波动大于沪深300指数波动