20181014-安信证券-房地产行业动态分析_住房成交环升_棚改货币化因地制宜_11页_1mb

房地产行业分析总结（2018年10月14日）

核心内容概述

本报告对2018年10月房地产行业进行了综合分析，涵盖市场表现、住房成交、可售库存、土地市场动态以及政策变化等多个方面，同时提出投资建议和风险提示。

主要观点

1. 市场跟踪

• 行业动态：房地产行业周换手率3.27，较上周提升25.93%，但整体交投活跃度仍处于中等偏下位置。
• 周收益率：房地产行业周收益率为-10.30%，跌幅在申万一级行业中属中等水平。
• 股票组合：当前关注的股票包括万科A、保利地产、招商蛇口。

2. 住房成交情况

• 一手房成交：全国41城一手房成交面积350.90万方，同比下降22.99%，环比上升2.44%，累计同比下降15.57%。

  • 一线城市成交面积45.30万方，同比上升10.54%，环比下降15.74%，累计同比下降5.12%。
  • 二线城市成交面积201.19万方，同比下降23.75%，环比下降6.75%，累计同比下降23.08%。
  • 三线城市成交面积104.41万方，同比下降30.78%，环比上升42.96%，累计同比下降0.39%。

• 二手房成交：全国15城二手房成交面积82.73万方，同比上升17.57%，环比上升24.16%，累计同比下降22.41%。

  • 一线城市成交面积18.21万方，同比上升30.26%，环比下降3.71%，累计同比下降22.57%。
  • 二线城市成交面积59.61万方，同比上升23.83%，环比上升35.51%，累计同比下降10.59%。
  • 三线城市成交面积4.92万方，同比下降40.40%，环比上升31.52%，累计同比下降15.14%。

3. 可售库存

• 全国可售库存：全国15城可售库存套数同比上升11.37%，环比上升3.23%。
• 去化周期：全国15城去化周期为29.46周，较上周增加0.75周。
  • 一线城市去化周期30.28周，较上周下降0.44周。
  • 二线城市去化周期36.73周，较上周增加2.17周。
  • 三线城市去化周期12.65周，较上周减少0.09周。

4. 土地市场动态

• 供应与成交：100大中城市供应规划建筑面积5217.75万平米，累计同比上升20.81%；成交总建面2790.63万平米，累计同比上升10.59%。
• 价格变化：挂牌均价2385元/平米，同比下降22.99%，环比上升17.20%。
• 成交楼面价：成交楼面价2278元/平米，同比下降29.14%，环比下降21.04%。
• 土地溢价率：100大中城市土地溢价率7.44%，其中一线城市1.91%，二线城市16.19%，三线城市4.36%。

5. 政策变化

• 棚改政策：国务院提出严格把控棚改范围和标准，因地制宜调整货币化安置政策，未来货币化安置模式或将逐步退出。
• 住房租赁市场：国务院提出2018-2020年大力发展住房租赁市场。
• 区域政策：
  • 兰州停止受理四类公积金贷款业务。
  • 合肥明确公积金贷款对象为购买首套或第二套改善型住房的缴存职工。
  • 杭州放宽人才落户政策，建立居住证与户口登记相衔接制度。

投资建议

1. 行业趋势：房地产行业由增量步入存量时代，土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用。
2. 重点房企：建议关注具备强融资能力和强业绩锁定的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科A。
3. 运营类业务：运营类业务可提供稳定收入流，建议关注开发+运营模式的公司，如华侨城A。

风险提示

• 政策调控超预期
• 市场成交不及预期
• 销售不及预期
• 企业经营风险

行业评级

• 收益评级：
  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上；
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数的变动幅度相差-10%至10%；
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上；
• 风险评级：
  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动；
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。

关键信息总结

附注

• 报告来源：安信证券研究中心
• 联系方式：黄守宏（分析师）、张春娥（报告联系人）