20180713-华创证券-房地产行业重大事项点评_棚改定调修复悲观预期_因地制宜推进货币化安置_继续看多龙头_8页_469kb

报告摘要

棚改政策分析总结

核心内容

住建部于2018年7月12日对棚改工作进行了总结与展望，明确了棚改的历史性成就、当前进展及未来方向。同时，政策强调将因地制宜推进货币化安置，并对棚改工作进行规范管理，防范资金和项目风险。

主要观点

棚改成就与未来计划
- 棚改对稳增长、促改革、调结构、惠民生具有多重积极意义，已取得历史性成就。
- 住建部启动新的棚改三年攻坚计划（2018-2020年），目标为1500万套，其中2018年计划开工580万套。
- 2018年上半年已开工363万套，完成率62.5%。
棚改政策调整方向
- 不搞一刀切，不层层下指标，不盲目举债铺摊子，棚改将有序放缓。
- 因地制宜推进货币化安置：
  - 商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区，应更多采用新建安置房方式。
  - 商品住房库存量较大的地区，可继续推进货币化安置。
库存压力与货币化安置影响
- 2017年5月末全国已开工未售住宅库存为16亿平米，其中三四线城市库存占比较高。
- 弱三四线城市库存量大，仍需去库存3-4亿平米，占2017年全国住宅销售面积的20%-30%。
- 货币化安置当年购房落地比例约为58%，因此棚改放缓对销量的负面影响有限，预计19年负面影响不到7%。
政策执行与监管
- 国务院及相关部门加强监督检查，防止棚改资金挪用、配套滞后等问题。
- 住建部要求各地严格控制棚改成本，确保资金平衡，强化项目质量和安全监管。
- 各地需根据实际情况评估财政承受能力，合理界定棚改范围和标准。
投资建议
- 维持房地产行业“推荐”评级，认为本轮供给端调控有利于资源向龙头房企集中。
- 推荐关注地产龙头及蓝筹股，如：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等。

关键信息

货币化安置政策：
- 2017年8月起，消化周期在15个月以下的市县需控制货币化安置比例，优先采用新建安置房方式。
- 2017年11月，对库存不足、房价上涨压力大的地区，仍主要采用货币化安置，但开发银行和农业发展银行将不再提供专项贷款支持。
去库存任务：
- 弱三四线城市仍为去库存主力，预计需去库存3-4亿平米。
- 2018年棚改货币化安置等效面积占比全国销售面积约17%。
风险提示：
- 房地产市场下行风险
- 房地产政策继续超预期收紧

棚改工作进展与方向

工作进展：
- 2018年1-6月棚改开工363万套，完成率62.5%。
- 各地持续推进棚改，注重安置房建设与配套设施同步进行。
下一步方向：
- 强化项目质量与安全监管，确保资金使用合规。
- 重点推进老城区和国有工矿、林区、垦区棚户区改造。
- 严格控制棚改成本，避免盲目举债。

附录信息

团队介绍：
- 首席分析师袁豪，复旦大学理学硕士，2016年加入华创证券研究所。
- 助理研究员鲁星泽、曹曼，分别来自慕尼黑工业大学和同济大学。
销售通讯录：
- 北京、广深、上海机构销售部人员信息及联系方式。
投资评级体系：
- “推荐”评级：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%。
- “中性”评级：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%-10%之间。
- “回避”评级：预期未来6个月内跌幅超过10%。