20221016-光大证券-房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年9月）_居民中长贷边际改善_REITs扩募进行时_20页_1mb

行业研究总结：居民中长贷边际改善，REITs扩募进行时

核心内容概述

本报告分析了2022年9月房地产行业在需求侧与供给侧的最新动态，包括居民中长贷改善、房企融资回暖、公募REITs加速扩容等。同时，对房地产行业相关政策、市场表现及未来趋势进行了深入探讨，并提出了投资建议与风险提示。

主要观点

需求侧：居民中长贷边际改善

• 9月居民新增存款：2022年9月居民部门新增存款23,894亿元，同比增加3,232亿元，环比多增15,608亿元（+188.37%）。
• 新增信贷：9月新增信贷24,700亿元，同比增加8,100亿元（+48.8%），环比增加12,200亿元（+97.6%）。
• 居民中长贷：9月新增居民中长贷3,456亿元，同比少增1,211亿元（-25.9%），环比多增798亿元；1-9月累计新增居民中长贷2.32万亿元，同比增速为-50.8%。
• 房贷利率：9月首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，较去年最高点分别回落159BP和108BP。
• 政策支持：多部门出台政策支持房地产市场，包括阶段性调整差别化住房信贷政策、支持“保交楼”、鼓励保障房贷款不纳入集中度管理等，政策路径更加清晰。

供给侧：房企融资规模回暖

• 房企发债：9月房企境内外合计发债604亿元，环比+61.8%，同比-10.7%；单月净融资-172亿元。
• 境内发债：9月境内发债462亿元，环比+25.1%；净融资-44亿元。
• 境外发债：9月境外发债142亿元，环比+3296.2%，同比下降46.4%；净融资-128亿元。
• 融资改善：9月房企融资环境有所改善，政策性银行专项借款支持“保交楼”，缓解部分房企债务压力。

公募REITs：市场扩容加速

• REITs数量：截至2022年10月13日，我国上市公募REITs产品增至17只。
• 市场表现：除平安广州广河REIT外，其他产品全部实现正收益，其中12只涨幅超20%，平均涨幅26.4%。
• 首批扩募：9月公募REITs首批扩募正式启动，5只REITs拟购入新资产，涵盖仓储物流、产业园区、生态环保、高速公路等类型。
• 政策支持：国家层面出台多项政策推动REITs发展，包括《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》等。

关键信息

居民中长贷改善

• 9月居民中长贷环比多增798亿元，显示购房需求有所回升。
• 首套房贷利率下限为4.10%，二套房贷利率下限为4.90%，较去年有明显下调。
• 房地产销售同比降幅收窄，带动居民中长贷边际改善。

房企融资回暖

• 9月房企境内外发债规模回升，尤其是境外债发行规模环比大幅增加。
• 优质房企如华润置地、招商蛇口、中国金茂等成功发行境内债，利率有所下降。
• 民企如花样年、正荣地产、华夏幸福等进行债务展期及重组，缓解资金压力。

公募REITs发展

• 公募REITs市场持续扩容，首批扩募项目启动，丰富产品结构。
• 产权类REITs表现优于特许经营权类，尤其仓储物流和产业园区表现突出。
• REITs扩募有助于优化底层资产配置，提升资产流动性与投资价值。

投资建议

• 关注优质龙头房企：万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。
• 政策利好持续释放，预计后续房地产供需将逐步回暖。
• REITs市场前景广阔，建议关注REITs扩募带来的投资机会。

风险分析

• 政策推进不及预期：房地产宽松政策可能未能如期落地，影响市场信心与销售回暖。
• 市场需求不及预期：若就业形势恶化，居民购房需求可能受抑制。
• 项目竣工不及预期：疫情反复可能影响房企施工进度，导致竣工延迟。
• 多元化业务经营不佳：宏观经济变化可能影响房企多元化业务盈利能力。
• 信用风险上升：房企债务到期高峰与“三道红线”政策可能增加部分房企的信用风险。

附录：重点上市公司列表

图表目录

• 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值
• 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动
• 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值
• 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值
• 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值
• 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比
• 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值
• 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比
• 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年
• 图10：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数
• 图11：房企境内债券单月发行/到期/净融资
• 图12：房企境内债券累计发行/到期/净融资
• 图13：房企境内债按类型拆分
• 图14：内房海外债券单月发行/到期/净融资
• 图15：内房海外债券累计发行/到期/净融资
• 图16：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额
• 图17：房地产集合信托单月成立规模及同比增速
• 图18：房地产集合信托累计成立规模及同比增速
• 图19：资金信托余额及房地产信托余额
• 图20：房地产信托余额同比及占比
• 图21：Markit iBoxx债券指数（2021年1月1日定基100）
• 图22：Markit iBoxx债券指数（2022年1月1日定基100）

表格目录

• 表1：主流房企境内债发行情况
• 表2：主流房企境外债发行情况
• 表3：部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪
• 表4：近期基础设施公募REITs重要政策
• 表5：基础设施公募REITs首批扩募情况
• 表6：基础设施公募REITs二级市场表现
• 表7：申报审批中公募REITs项目
• 表8：重点上市公司盈利预测、估值与评级