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房地产行业周报总结：首单公租房REITs即将问世

核心内容概述

本报告聚焦于2022年8月7日至8月12日期间房地产领域的公募REITs市场动态，重点分析了华夏北京保障房REIT作为首只公租房REITs产品即将发售的背景及其市场意义，同时对REITs整体表现、资产类型分化、估值情况及未来投资建议进行了系统梳理。

主要观点与关键信息

1. 首支公租房REITs即将发售

• 华夏北京保障房REIT于8月13日发布基金份额发售公告，是8月以来第三只即将上市的公募REITs，同时也是首支公租房领域的公募REITs。
• 底层资产为文龙家园（海淀区）和熙悦尚郡（朝阳区）两个项目，总建筑面积为11.28万平方米，可出租房间2168间，整体估值为11.51亿元。
• 战略配售占比达60%，其中原始权益人及其关联方占比35%，其他专业机构投资者占比25%，显示较强的市场认购意愿。
• 2022年（9-12月）和2023年预测的可分配现金分别为1656万元和4960万元，年化现金分派率分别为4.30%和4.31%，与红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT的分派率基本一致。
• 原始权益人为北京市保障房中心有限公司，由北京市国资委100%控股，运营经验丰富，截至2021年末已运营9.82万套公租房，入住8.42万户。

2. REITs市场表现弱于上证综指

• 本周REITs指数下跌0.17%，而上证综指上涨1.55%，国债指数上涨0.04%。
• 滚动4周，REITs指数上涨1.18%，上证综指上涨1.51%，国债指数上涨0.38%。
• REITs与上证综指呈现较弱负相关（相关系数-0.34），与国债指数呈现较强正相关（相关系数0.72），反映REITs具备稳定的现金流特性。
• 本周产权类REITs下跌0.61%，特许经营权类REITs上涨0.10%，显示两类REITs表现分化。
• 滚动4周，产权类REITs上涨1.73%，特许经营权类REITs上涨0.80%，产权类REITs表现略优于特许经营权类。

3. 产权类REITs估值普遍低于特许经营权类REITs

• 产权类REITs的ABS估值普遍在5倍以下，特许经营权类REITs估值普遍在5倍以上。
• ABS估值最高为平安广交投广河高速REIT（14.86倍），最低为红土创新盐田港REIT（2.37倍）。
• 仅富国首创水务封闭式REIT（3.37倍）的估值略低于5倍，但高于产权类REITs。

4. 公租房市场潜力巨大

• 北京“十三五”期间累计分配公租房18.79万套，截至2021年累计筹建20万套，但仍有11.8万户家庭在轮候。
• 每年新增备案家庭超过2万户，住房保障需求持续存在。
• 北京市计划在“十四五”期间筹建保障性租赁住房40万套（间），占新增住房供应总量的40%，公租房市场前景广阔。

5. 投资建议

• 关注园区基础设施类REITs：如东吴苏园产业REIT、华安张江光大园REIT等，受益于资产升值及良好运营能力。
• 关注特许经营权类REITs：如生态环保类（富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT）、能源基础设施类（鹏华深圳能源REIT）、交通基础设施类（平安广交投广河高速REIT、沪杭甬杭徽REIT）等，具备稳定现金流和高分红率。
• 随着政策逐步落地，REITs市场整体发展潜力较大。

关键数据汇总

风险提示

1. 政策实施不及预期：可能导致REITs推进受阻，上市数量减少。
2. 宏观经济不及预期：可能影响底层资产的运营效益及现金流分派。
3. 项目运营不及预期：可能影响底层资产的净利润及REITs的收益表现。

附录：本周REITs审批进度

本周REITs主要公告

结论

华夏北京保障房REIT作为首只公租房REITs产品，标志着公租房资产证券化进入新阶段，对盘活存量资产具有重要意义。同时，本周REITs市场整体表现弱于上证综指，但滚动4周有所回升，产权类REITs估值普遍低于特许经营权类REITs，反映出市场对不同资产类型的偏好。随着保障性租赁住房政策的推进，未来或将有更多相关REITs产品上市，建议投资者关注具备稳定现金流和良好运营能力的REITs产品。