20201221-克而瑞证券-三线城市房地产草根调研纪要——徐州_14页_1mb

徐州房地产市场调研总结

核心内容

徐州作为淮海经济区中心城市，地处苏北，是国家“一带一路”重要节点城市，具备较强的区域吸附力。2019年徐州GDP为7151.4亿元，同比增长6.0%，位列全国第27位，三产占比分别为9.5%、40.4%和50.1%。截至2019年底，徐州常住人口达882.6万，城镇化率为66.7%，人口净流入2.4万，城镇人口净增长15.8万。城市人均住房建筑面积为48.42平方米，且已有两条地铁线路开通，城市交通逐步完善。

主要观点

• 房地产市场表现强劲：徐州住宅市场表现出较强的韧性，房价连续五年上涨，2020年截至12月中旬，全市房价上涨7.0%，其中主城区上涨10.7%。
• 需求结构变化：市场以首改需求为主，90-130平米户型成交占比超过60%，130-150平米改善型住宅需求呈上升趋势。
• 区域成交差异：中心城区（如云龙区、泉山区）成交占比高，远郊区（如铜山区、贾汪区）价格涨幅明显，但需求释放受限。
• 政策环境宽松：徐州采取“限售不限购”政策，鼓励购房，对非户籍人口提供购房补贴，吸引人才流入。
• 土地市场持续火热：2020年徐州土地市场热度不减，楼板价和溢价率均创新高，全年仅9宗地块流拍，显示开发商对市场信心较强。

关键信息

市场表现

• 2015-2016年需求快速释放，2016年成交面积同比上升43.3%。
• 2017年在强需求支撑下，房价同比上涨19.3%，主城区成交占比超90%。
• 2018年供应量同比上升102.9%，但成交主力转向远郊区县，全市成交量同比上涨80.4%。
• 2019年主城区成交面积和价格分别同比上升12.5%和12.3%，远郊区价格增幅13.4%，抑制需求释放，全市供大于求。
• 2020年疫情下，市场韧性十足，一季度供需双降，三月成交环比上升334.2%，四月成交同比转正，全年供不应求。

土地市场

• 2015-2017年土地市场热度提升，宅地流拍率控制在5%以内，平均溢价率达34.2%。
• 2018年上半年市场火热，多宗地块竞价超百轮，6月发布限售新政后市场遇冷。
• 2019年市场回暖，金辉、龙湖等房企首次进入徐州，楼板价创新高。
• 2020年土地市场供需两旺，全年综合楼板价同比提高36.1%，平均溢价率同比增加20.4个百分点，刷新历史记录。

优质项目简介

• 万科熙望：位于鼓楼区，主打儿童成长社区，周边教育资源丰富，配套完善，销售均价12899元/平方米。
• 弘阳璞樾门第：位于和平大道与鲲鹏路交汇处，依山傍水，交通便利，绿化率高，容积率低，销售均价16800元/平方米。

风险提示

• 疫情不确定性：虽然疫情得到较好控制，但仍有部分城市出现新增病例，对房地产行业运行带来不确定性。
• 调控政策超预期：各地继续深化因城施策，针对性调控政策可能进一步出台。
• 基本面不及预期：未来城镇化推进速度、居民购房意愿及杠杆能力可能不及预期，影响行业销量等核心指标。

图表目录

• 图1：徐州城市规划
• 图2：徐州购房政策
• 图3：徐州市商品住宅供求
• 图4：徐州主城区商品住宅供求
• 图5：2020年内徐州商品住宅供需
• 图6：2020年内徐州主城区商品住宅供需
• 图7：徐州市库存与去化周期
• 图8：徐州主城区库存与去化周期
• 图9：各面积段销售面积（万方）情况
• 图10：徐州各区销售面积（万方）情况
• 图11：徐州中心城区销售面积（万方）情况
• 图12：远城区销售面积（万方）情况
• 图13：徐州2020年11月商品住宅成交金额排行榜
• 图14：徐州2020年11月商品住宅成交面积排行榜
• 图15：徐州宅地供应、成交、流拍（万方）
• 图16：徐州宅地价格情况
• 图17：徐州宅地供需和成交楼板价
• 图18：徐州宅地成交总价和溢价率
• 图19：万科熙望区位图
• 图20：万科熙望规划鸟瞰图
• 图21：弘阳璞樾门第区位图
• 图22：弘阳璞樾门第规划效果图

项目信息表

表1：万科熙望项目信息表

表2：弘阳璞樾门第项目信息表