20201028-克而瑞证券-房地产_二线城市房地产草根调研纪要——武汉_11页_1mb

武汉二线城市房地产草根调研总结

核心内容概述

武汉作为中部中心城市，具有较高的发展潜力。2019年，武汉常住人口达1121.2万人，城镇化率高达80.49%，地区GDP为1.62万亿元，位列全国城市GDP第七位。居民人均可支配收入增长较快，其中城镇居民人均可支配收入为51706元，同比增长9.2%；农村居民人均可支配收入为24776元，同比增长9.4%。此外，湖北计划建设以武汉为中心的“1+8”城市圈，预计将进一步增强武汉的人口吸引力和经济增长潜力。

主要观点

• 购房政策严格：武汉实施限购、限贷、限售政策，以抑制投机行为，满足刚需需求。非户籍家庭需提供2年连续社保记录或个税证明，且限制三套房购买。
• 市场复苏缓慢：疫情对房地产市场造成较大冲击，2020年上半年市场冷清，直到7-9月才出现需求集中释放，成交金额同比增长显著。
• 刚需与改善型需求为主：80-120平方米的住宅成交面积占比最高，表明市场以刚需和改善型需求为主。中心城区如洪山区、汉阳区、江岸区需求旺盛，远城区如黄陂区也有较强需求。
• 土地市场波动明显：疫情导致土地市场供需失衡，2020年土地市场成交价格波动较大，尤其是7、8月因供需不平衡，成交总价同比增速较高。

关键信息

房地产市场表现

• 行业指数：

  • 绝对表现：1m -3.01%，6m +5.82%，12m -1.37%
  • 相对表现：1m -4.16%，6m -9.99%，12m -10.58%

• 2020年市场趋势：

  • 上半年市场冷清，7-9月需求集中释放，成交金额同比增长28.27%
  • 成交均价稳步提升，市场运行总体平稳

土地市场情况

• 2015-2019年趋势：

  • 土地市场供需较平衡，成交价格稳定
  • 2016、2017年供求比下降，推动成交均价上升
  • 2018年供应放量，但需求增长缓慢，导致供求比拉大，成交均价下行
  • 2019年供应减少，成交均价回升

• 2020年疫情冲击：

  • 土地市场供需波动明显，4月出现低量高价成交情况
  • 7、8月供需失衡，影响土地市场价格
  • 9月因“三道红线”融资新规，土地市场回归冷清

优质项目情况

钰龙旭辉半岛

• 区位：二环内核心地段，毗邻墨水湖生态公园
• 物业类型：公寓住宅
• 主力户型：二居（88㎡）、三居（117㎡、132㎡）、四居（143㎡）
• 首开时间：2016年10月
• 销售均价：19100元/平方米
• 优劣势：
  • 优势：周边环境优美，配套完善，交通便利
  • 劣势：部分户型楼间距较窄，采光不佳，距离大型商超较远

旭辉都会山

• 区位：白沙洲大道与丽水路交汇处，临近地铁5号线南三环站
• 物业类型：普通住宅、住宅底商
• 主力户型：三居（98㎡、108㎡、118㎡）
• 首开时间：2020年8月
• 售价：13200元/平方米起
• 销售情况：首开去化620套，去化率65%
• 优劣势：
  • 优势：地铁口盘，商业配套完善，交通便利
  • 劣势：部分户型价格较高，首付门槛较高

旭辉江山境

• 区位：洪山区南郊路与建群一路交汇处，邻近鲁巷实验小学建和分校
• 物业类型：普通住宅
• 主力户型：三居（125㎡）、四居（143㎡）
• 首开时间：2019年12月
• 销售均价：14500元/平方米
• 教育配套：项目自带幼儿园，周边教育资源丰富
• 优劣势：
  • 优势：教育资源丰富，地理位置优越
  • 劣势：项目定位较高，适合高端需求

图表目录

• 图1：武汉购房政策
• 图2：武汉商品房住宅供应、成交面积和成交均价
• 图3：2020年内武汉商品房住宅供需成交情况
• 图4：2020年内武汉商品房住宅成交金额及同比增长
• 图5：各面积段销售面积情况
• 图6：武汉各区销售面积情况
• 图7：武汉中心城区销售面积情况
• 图8：远城区销售面积情况
• 图9：武汉2020年1-9月商品住宅销售金额排行榜
• 图10：武汉2020年1-9月商品住宅销售量排行榜
• 图11：武汉土地市场供应、成交建面和成交均价
• 图12：武汉土地市场供需和成交价格
• 图13：武汉土地市场成交总价和同比增速
• 图14：钰龙旭辉半岛区位图
• 图15：钰龙旭辉半岛规划鸟瞰图
• 图16：旭辉都会山区位图
• 图17：旭辉都会山规划效果图
• 图18：旭辉江山境区位图
• 图19：旭辉江山境鸟瞰规划图

评级指南及免责声明

• 本文件由克而瑞证券有限公司编制，不构成任何证券的认购或购买要约
• 本文件内容基于可靠信息，但未经独立验证
• 克而瑞及其关联方对使用本文件内容而产生的任何损失不承担责任
• 本文件仅限专业投资者使用，不构成投资建议