房地产行业：二线城市房地产草根调研纪要，长沙-20201028-克而瑞证券-11页

长沙房地产市场草根调研总结

核心内容概览

长沙作为我国长江中游的中心城市，具有较强的经济基础和人口吸引力。2019年，长沙常住人口达839.45万人，城镇化率79.56%，地区GDP为1.16万亿元，位列全国第15位，同比增长8.1%。二、三产业占GDP比重分别为43.6%和55.2%，显示出较强的产业支撑力。居民人均可支配收入较高，2019年全市居民人均可支配收入为48724元，城镇居民为55211元，农村居民为32329元，均呈现增长趋势。

在房地产市场方面，长沙经历了去库存与稳供给的阶段，整体市场供不应求。疫情对市场造成一定冲击，但部分月份如5、6月因政策推动和销售节点，市场表现略好。土地市场在疫情后呈现波动，3、4月集中供地，但因需求不足导致价格下行，而7、9月因库存消化和结构性供给提升，土地价格有所回升。

主要观点

• 政策导向：长沙购房政策以行政手段为主，限购和限售政策严格，对炒房行为形成抑制，但对刚需购房提供一定支持，尤其是对高质量人才和落户居民的首套房购买条件较为宽松。
• 市场表现：房地产市场整体供不应求，疫情对需求端造成较大影响，仅5、6月出现成交金额正增长，但整体趋势偏弱。房价在疫情后保持稳定，部分月份因销售节点出现价格波动。
• 需求特征：购房者偏好大面积户型，主要集中在110-150平方米区间，区域上偏好雨花区和岳麓区，这两个区域因高校和产业园区的聚集，具备较强的购房吸引力。
• 土地市场：土地市场供给充足，受房地产市场热度和地块供需关系影响，土地价格逐步上升。疫情后土地市场呈现波动，但整体保持供需平衡，部分月份因政策调控和市场预期出现价格提升。

关键信息

房地产市场表现

• 2020年长沙房地产市场整体表现偏弱，成交金额单月同比多数为负，仅5、6月正增长。
• 2015-2019年长沙房地产市场以供不应求为主，2016-2018年因市场热度，房价有所上涨。
• 2017年因土地市场成交较少，供应面积下降，进一步推动房价上涨。
• 2019年土地市场趋于稳定，供需关系在区域层面较为平衡。

土地市场供需

• 2020年长沙土地市场受疫情和政策影响，呈现波动趋势。
• 3、4月为疫情后集中供地，但因需求不足，土地价格有所下降。
• 7月土地市场因库存消化和结构性供给提升，价格有所回升。
• 9月因三道红线政策影响，土地供给增加，价格提升。

优质项目介绍

项目亮点

• 旭辉·雨花郡：位于城市中央，交通便利，配套完善，主力户型为三居、四居，开盘均价14500元/平方米。
• 旭辉梅溪悦章：地处梅溪湖国际新城，交通便捷，生活配套齐全，主力户型为三居和四居，开盘均价13500元/平方米。
• 恒基旭辉湖山赋：低密住宅区，依山傍水，绿化率达45%，主力户型为三居和四居，开盘均价8200元/平方米。
• 旭辉美的东樾城：配套完善，风景优美，交通便利，主力户型为三居和四居，开盘均价9900元/平方米。

结论

长沙房地产市场在政策调控和经济影响下，呈现出供不应求的态势，但整体需求偏弱。购房者偏好大面积户型，集中在高校区和产业园区。土地市场在疫情后出现波动，但因结构性供给和市场预期，价格逐步上升。优质项目在区域发展和配套设施方面具备一定吸引力，成为市场关注的焦点。