二线城市房地产草根调研纪要——长沙_11页_1mb

报告摘要

长沙房地产市场草根调研总结

核心内容概览

长沙作为我国长江中游的中心城市，2019年常住人口达839.45万人，城镇化率达79.56%，地区GDP为1.16万亿元，位居全国第15位。其二三产业发达，人均可支配收入较高，为房地产市场提供了良好的基础。2020年房地产市场在疫情冲击下表现疲软，整体需求偏低，但部分月份因销售节点或政策调整出现短暂回暖。

主要观点

市场供需态势：长沙房地产市场长期处于供不应求状态，尤其在2015-2019年期间，受去库存政策影响，土地市场供应较低，但2016-2018年因销售去化较好，土地价格有所上升。2020年受疫情影响，市场整体表现较弱，仅5、6月出现成交金额同比增长，但6月因开发商以价换量，价格有所下滑。
购房政策特点：长沙购房政策以行政手段为主，限购和限售政策严格，对二套房购买限制较多，首套房则对人才和本地居民给予一定优惠政策。限售政策要求房产证满4年后方可出售，抑制炒房行为。
需求偏好：需求端更偏好大面积户型（110-150平米），且集中于雨花区和岳麓区，这两个区域因产业和高校资源丰富，成为购房热点。
土地市场表现：土地市场在2020年呈现波动态势，3、4月集中供地，但需求不足导致价格下滑；7月供应回升，价格有所上升；9月受三道红线政策影响，结构性供给提升，土地价格进一步上涨。

关键信息

人口与经济数据：
- 2019年常住人口：839.45万人，人口净流入23.65万人
- 城镇化率：79.56%
- 地区GDP：1.16万亿元，全国排名第15位
- 人均可支配收入：48724元（全市），其中城镇居民55211元，农村居民32329元
购房政策：
- 限购套数：长沙籍居民可购2套，其他居民限购1套
- 首套房条件：本地户籍无条件，人才落户需就业并缴纳社保，父母随子女落户需满2年
- 二套房条件：首套房取得房产证满4年
- 首付比例：首套房公积金贷款20%，商业贷款最低30%；二套房公积金贷款60%，商业贷款（首套房贷结清）35%，（首套房贷未结清）45%
- 限售政策：房产证满4年后方可出售
市场表现：
- 2020年10月28日，长沙房地产行业指数绝对表现-3.01%，相对表现-4.16%
- 2020年内，长沙商品房成交金额单月同比多数下降，仅5、6月为正增长
- 2020年6月和8月出现供不应求现象，6月因销售节点价格下滑，8月因备货9月销售旺季供不应求
销售情况：
- 2020年1-9月长沙商品住宅销售金额前10名项目中，融创会展上东区、中海阅麓山、时代梅溪领峰等项目表现突出
- 销售面积主要集中在110-150平米户型，雨花区和岳麓区销售面积占比高
土地市场动态：
- 2020年土地市场因疫情呈现波动，3、4月集中供地但需求不足，价格下滑；7月供应回升，价格有所上升
- 土地成交总价和同比增速呈现波动，反映市场供需变化
- 2015-2019年土地市场供应较少，但2016-2018年因销售去化较好，土地价格有所上升