房地产行业三线城市房地产草根调研纪要：徐州-20201221-克而瑞证券-14页_1mb

报告摘要

徐州房地产市场调研总结

核心内容概述

徐州作为淮海经济区中心城市，是全国性综合交通枢纽，具有较强的区域吸附力。2019年徐州GDP为7151.4亿元，同比增长6.0%，居全国第27位，城镇化率为66.7%，人口净流入2.4万，城镇人口净增长15.8万。城市人均住房建筑面积为48.42平方米，2020年已有两条地铁线路开通，交通条件逐步改善。

2020年徐州房地产市场表现稳健，房价连续五年上涨，疫情下市场韧性凸显。住宅市场供需两旺，尤其是主城区和远郊区价格持续上扬，库存去化周期处于历史低位，市场整体供不应求。

土地市场热度持续，楼板价和溢价率均创新高，2020年全年仅9宗住宅地流拍，且集中在远郊县区，显示开发商对徐州市场的信心。尽管受疫情影响，市场供需仍保持高位，预计未来仍有增长空间。

主要观点

1. 房地产市场需求强劲，房价持续上涨

2015至2016年需求快速释放，2016年成交面积同比上升43.3%。
2017年供求同步放量，房价同比上涨19.3%，主城区成交占比超过90%。
2018年供应量同比上升102.9%，但成交主力转向远郊区，导致全市房价下滑6.4%。
2019年主城区成交面积和价格分别同比上升12.5%和12.3%，远郊区价格增幅达13.4%，抑制需求释放。
2020年受疫情影响，供货不足，市场供不应求，房价继续上扬，全市房价上涨7.0%，主城区上涨10.7%。

2. 政策环境宽松，吸引购房需求

徐州采取“限售不限购”政策，鼓励刚需和改善型购房。
非徐州户籍购房需满足一定条件，如提供2年内累积缴纳13个月的税单或社保。
首套房商贷最低首付3成，二套房最低首付4成。
人才购房补贴政策吸引大学生及高层次人才，最高补贴可达30万元。

3. 土地市场表现亮眼

2015~2017年土地市场热度持续上升，2017年平均溢价率达34.2%。
2018年上半年土地市场仍保持热度，但6月限售政策出台后市场遇冷。
2019年起市场回暖，供应放量，需求回升，开发商信心增强。
2020年土地市场热度持续，楼板价和溢价率均创新高，全年综合楼板价同比上升36.1%，平均溢价率同比增加20.4个百分点。

4. 住宅市场结构分化明显

首改需求旺盛，90-130平米户型成交占比超过60%，改善型需求呈上升趋势。
中心城区成交领先，占比超过50%，铜山区和贾汪区表现突出。
远郊区成交面积增长较快，但价格增幅抑制需求释放，导致全市整体供大于求。

关键信息

2020年市场表现：全市房价上涨7.0%，主城区上涨10.7%；库存去化周期为7.6个月，主城区为5.8个月，处于历史低位。
土地市场表现：全年纯住宅地供应190宗，仅9宗流拍；楼板价2565元/平方米，同比上升36.1%；平均溢价率40.2%，同比增加20.4个百分点。
优质项目：
- 万科熙望：位于鼓楼区，主打儿童成长社区，配套教育资源丰富，销售均价12899元/平方米。
- 弘阳璞樾门第：位于和平大道与鲲鹏路交汇处，主打高端改善型住宅，绿化率35%，容积率1.2，销售均价16800元/平方米。