20220528-光大证券-房地产_百城土地成交月度跟踪报告（2022年4月）-4月50强房企拿地力度环比回升_土地市场冷热分化明显_16页_1mb

行业研究总结：2022年4月房地产市场分析

核心内容

2022年4月，中国房地产市场整体表现低迷，但部分城市和房企的拿地活动有所回升，土地市场呈现冷热分化。50强房企新增土地价值环比上升150.2%，但同比下降49.3%；新增土地建面环比增长69.7%，但同比下降78.8%。其中，国央企及城投公司成为主要拿地力量，显示出其在市场调整期的托底作用。

主要观点

• 市场整体低迷：百城土地成交面积和总价同比均大幅下降，4月成交面积为11,421万平方米，同比下降31.0%；成交总价为2,538亿元，同比下降45.2%。1-4月累计成交面积为4亿平方米，累计同比下降32.3%；累计成交总价为6,706亿元，累计同比下降51.3%。
• 政策支持逐步显现：政府释放积极信号，包括LPR下调、保障房贷款不纳入集中度管理、预售监管资金新办法等，推动市场修复。同时，央行和银保监会调整按揭政策，赋予省级市场更多自主权，促进购房需求。
• 城市分化明显：一线城市土地成交面积和总价同比下滑显著，但成交均价涨幅较大；二线城市土地成交面积和总价同比小幅下降，但成交均价显著上涨；三四线城市土地成交面积和总价大幅下滑，但成交均价也有所下降。
• 土地类型表现不一：住宅类土地成交面积和总价同比大幅下降，但成交均价涨幅显著；商服类土地成交面积和总价同比下滑，但成交均价略有上升；工业类土地成交面积和总价同比略有下降，但成交均价略有上升。

关键信息

土地市场动态

• 4月土拍情况：6城完成首轮土拍，成交总价近1700亿元，其中深圳、杭州、宁波市场热度较高；19城完成首轮土拍，合计供应涉宅地块446宗，成交340宗，成交总价4005.9亿元，成交楼面均价12405.7元/平，成交溢价率均值约3.7%。
• 未成交土地占比：4月未成交土地占比为29%，累计为26%，显示市场观望情绪仍较浓厚。

房企拿地情况

• TOP50房企拿地：4月新增土地价值1536.3亿元，环比上升150.2%；新增土地建面997.1万平方米，环比增加69.7%。
• 主要拿地房企：万科、绿城中国、建发房产、华润置地、中海地产、滨江集团、保利发展等房企在拿地上占据主导地位。

政策动向

• 政策支持：中央及地方政策持续优化，包括支持改善型购房需求、调整按揭政策等，推动市场逐步复苏。
• 金融管理：金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续，对部分房企造成压力，但整体市场“β系数”保持稳定。

投资建议

• 关注优质龙头房企：建议关注万科A、万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产等。
• 风险提示：疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦等可能对房地产行业产生负面影响，房企“三道红线”和债务集中偿还期也增加了信用风险。

分能级城市土地成交结构

分类型土地成交结构

风险分析

• 外部因素：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦等可能影响房地产行业及居民收入。
• 内部因素：房企“三道红线”及债务集中偿还期导致部分房企信用风险增加，尤其是现金流管理能力较弱和负债结构较差的房企。

附录：重点上市公司列表

估值方法的局限性说明

本报告基于各种假设，不同的假设可能导致分析结果出现重大差异。所采用的估值方法和模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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