从拿地数据看前三季度各城市与房企变化：土地市场遇冷之下，各家房企战略如何变化？_20页_1mb

土地市场遇冷之下，各家房企战略如何变化？

核心内容

2021年前三季度，中国房地产市场整体遇冷，土地市场表现尤为明显。土地出让金、成交面积和溢价率等关键指标均出现下滑，但部分城市及房企仍表现出较强的市场活跃度。在政策调控与市场环境变化的影响下，房企拿地策略有所调整，更多集中于二线城市，同时对高溢价地块的争夺有所降温。

主要观点

• 土地市场整体遇冷：2021年1-9月，全国土地出让金同比减少8%，其中9月单月同比减少15%。成交面积同比减少16%，部分城市如三四线城市出现显著下滑。
• 溢价率下降：全国土地溢价率在2021年9月为4.4%，较8月有所回落。一线城市溢价率维持在5.2%左右，而二线及三四线城市溢价率均下降至2.5%和5.6%。
• 流拍率下降：全国土地流拍率自年初以来逐步下降，9月为5.9%，表明市场活跃度有所回升。
• 高总价地块集中在一线城市：2021年1-9月，地价超过50亿元的地块主要分布在一线城市，如上海、北京、广州、杭州，其中上海占比最高。
• 房企拿地态度趋于保守：2021年1-9月，龙头房企拿地金额同比下降9.9%，成长型房企同比下降28.8%，中型房企微升0.1%。整体拿地力度下降，拿地销售比为27%，较2020年全年下降3%。
• 拿地区域集中于二线城市：样本房企在二线城市拿地金额占比下降至53%，但仍是主要布局区域。三四线城市拿地金额占比上升至32%。
• 政策影响显著：受“两集中”政策和融资收紧等因素影响，房企在一级市场拿地更加谨慎，二级市场拿地大幅减少。

关键信息

1. 全国土地供应及成交情况

• 土地出让金：2021Q1-Q3全国全口径累计出让金达5万亿元，同比减少8%；其中住宅出让金达4.2万亿元，同比减少7%。
• 土地成交面积：全口径累计成交建面27.7亿平，同比减少16%。
• 城市等级差异：一线城市土地出让金占全国比重12%，二线城市占42%，三四线城市占46%。
• 9月表现：9月全国土地出让金同比减少15%，但较7月和8月有所回升。一线城市成交表现最强，同比上升90%；二线城市有所回稳，同比上升7%；三四线城市显著下滑，同比减少47%。

2. 高总价及高溢价率地块的城市分析

• 高总价地块：2021Q1-Q3总地价超过50亿元的地块有54块，其中三季度有10块，主要分布在一线城市和重点二线城市。
• 高溢价率城市：9月全口径溢价率超过25%的城市为17个，住宅溢价率超过25%的城市为15个。与7月、8月相比，高溢价率城市数量显著减少。
• 溢价率分布：长三角和珠三角地区的溢价率相对较高，其中长三角城市在9月溢价率最高达6%。

3. 样本房企拿地情况

• 房企梯队划分：59家样本房企分为龙头房企（10家）、成长型房企（20家）、中型房企（29家）。
• 拿地金额变化：龙头房企同比下降9.9%，成长型房企同比下降28.8%，中型房企同比微升0.1%。
• 拿地方式变化：一级市场拿地占比上升，二级市场拿地大幅减少，尤其成长型房企二级市场拿地同比下降54.2%。
• 拿地销售比：样本房企拿地销售比为27%，其中龙头房企和成长型房企下降，中型房企上升。
• 城市分布：样本房企在二线城市拿地金额占比最高，达53%；一线城市为15%，三四线城市为32%。

投资建议

• 行业评级：推荐
• 关注房企：业绩确定性强且安全度较高的龙头房企，如万科A、保利地产、金科股份、新城控股、中南建设、招商蛇口。
• 受益标的：融创中国、龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂、碧桂园等。

风险提示

• 销售回暖不及预期：房地产市场整体销售表现可能未达预期。
• 调控政策收紧：政策不确定性可能影响房企拿地和销售。

分析师信息

• 由子沛：华西证券房地产行业首席分析师，同济大学及美国西北大学联合培养土木工程专业博士，擅长房地产行业政策研究与数据分析。
• 侯希得：悉尼大学硕士学位，2019年加入华西证券任房地产行业分析师。
• 肖峰：同济大学土木工程专业学士，上海财经大学金融硕士，2020年加入华西证券任房地产行业助理分析师。

投资评级说明

• 买入：分析师预测期间股价相对强于上证指数15%及以上。
• 增持：分析师预测期间股价相对强于上证指数5%—15%。
• 中性：分析师预测期间股价相对上证指数-5%—5%。
• 减持：分析师预测期间股价相对弱于上证指数5%—15%。
• 卖出：分析师预测期间股价相对弱于上证指数15%及以上。

行业评级说明

• 推荐：分析师预测期间行业指数相对强于上证指数10%及以上。
• 中性：分析师预测期间行业指数相对上证指数-10%—10%。
• 回避：分析师预测期间行业指数相对弱于上证指数10%及以上。

华西证券研究所信息

• 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层
• 网址：http://www.hx168.com.cn/hxzH/hxindex.html

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