20210103-华创证券-房地产行业周报_央行明确房贷上限_房企股东开启增持_19页_2mb

房地产行业周报总结（20201228-20210103）

核心内容概览

一、行业数据

1. 新房成交量：

   • 上周45城新房合计成交816.4万平米，环比下降2.8%，较20年周均成交面积上升30.4%。
   • 一二线城市新房成交701.0万平米，环比上升1.6%，同比上升10%。
   • 三四线城市新房成交115.4万平米，环比下降22.9%，同比下降4%。
   • 一线城市成交占比最高，周均成交面积上升128.6%。

2. 二手房成交量：

   • 上周14城二手房合计成交138.4万平米，环比下降19.1%。
   • 12月二手房累计成交777.2万平米，同比上升14.5%，环比上升18.9%。
   • 一线城市二手房成交57.6万平米，环比下降4.7%。
   • 二线城市二手房成交71.4万平米，环比下降27.3%。
   • 三四线城市二手房成交9.4万平米，环比下降24.5%。

3. 新房库存：

   • 上周15城推盘96.9万平米，环比下降79.3%。
   • 可售面积为10,173.2万平米，环比下降1.8%。
   • 3个月移动平均去化月数为9.6个月，环比下降0.3个月。
   • 一线城市去化月数为7.2个月，二线城市为10.7个月，三线城市为13.5个月。

二、主要政策与新闻

1. 宏观政策：

   • 央行强调保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济与防范风险的关系。
   • 财政部提出2021年将精准有效实施积极财政政策。
   • 国家统计局最终核实2019年GDP为98.7万亿元。

2. 房地产政策：

   • 央行、银保监会对不同规模银行设定了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限，并设置过渡期。
   • 住建部长在人民日报刊文，提出稳妥实施房地产长效机制方案，改革完善住房公积金制度。
   • 山东全面放开城镇落户限制，进城人员可迁回原籍。
   • 雄安新区实施居住证和积分落户制度。
   • 北京拟出台“公共户”落户政策。
   • 福州零门槛及投靠落户新政将于1月1日施行。
   • 深圳旧改设定最低1:1赔偿标准，签约率95%即可征收。
   • 上海延长个人住房税试点暂行办法有效期。

3. 市场动态：

   • 12月主流50家房企销售额同比上升30%，较上月上升11个百分点，全年销售额同比上升12%。

三、重点公司公告

1. 阳光城：

   • 控股股东拟增持1%-2%股份。

2. ESR：

   • 联合创始人沈晋初收购3,000万股，持股比例升至10.45%。

3. 南山控股：

   • 预计2020年净利润11.0-14.5亿元，同比增长173%-259%。

4. 保利地产：

   • 发行22.5亿商业物业ABS，优先级规模20.3亿，预期收益率4.75%。

5. 华侨城：

   • 拟下调“18侨城03”公司债券票面利率至3.50%。

6. 首开股份：

   • 潘刚升因退休辞任董事、总经理。

7. 新城悦服务：

   • 合约面积约2亿平米，在管面积约1亿平米，第三方在管面积占比约40%。

8. 世联行：

   • 拟5.3亿元转让世联集房100%股权。

9. 中国恒大：

   • 再次增持恒大物业、恒大汽车，持股分别增至60.8%和75.0%。

四、板块行情回顾

• SW房地产指数上涨1.19%，沪深300指数上涨3.36%，房地产板块相对收益为-2.17%，在28个板块中排名第17位。
• 涨跌幅排名前五的个股：哈高科（+9.94%）、天保基建（+9.60%）、世联行（+8.61%）、嘉凯城（+6.71%）、苏宁环球（+6.19%）。
• 涨跌幅排名后五的个股：中体产业（-16.31%）、银亿股份（-14.58%）、万方发展（-14.10%）、*ST新梅（-11.28%）、格力地产（-9.01%）。

五、投资建议

• 房地产板块被重申为“推荐”评级，物管板块同样被推荐。
• 住宅开发：推荐A股的万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H股的世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂。
• 物业管理：推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注宝龙商业。
• 商业地产：推荐龙湖集团、新城控股、宝龙地产、大悦城，建议关注华润置地。
• 物流地产：推荐ESR、南山控股。

六、风险提示

• 新冠肺炎疫情对房地产行业的影响可能超预期。
• 房地产调控政策可能超预期收紧。

主要观点

1. 房地产行业在2020年12月表现总体稳定，但不同城市能级之间的成交量和库存情况差异明显，一二线城市表现优于三四线城市。
2. 央行和银保监会通过设定房地产贷款比例上限，引导行业由杠杆主导向运营主导转型，有助于提升行业集中度和盈利能力。
3. 地方政策持续放宽落户限制，推动人口流动和房地产需求，对房地产市场形成利好。
4. 房地产板块整体表现弱于大盘，但优质房企仍具备较高的估值潜力。
5. 公司层面，部分房企通过增持、转让资产等方式进行资本运作，推动业务结构调整和资源整合。

关键信息

• 2020年12月45城新房成交面积同比上升7%，其中一二线城市上升10%，三四线城市下降4%。
• 15城新房可售面积环比下降1.8%，去化月数为9.6个月，处于低库存阶段。
• 央行和银保监会分档设定房地产贷款和住房贷款占比上限，推动行业金融结构优化。
• 12月主流50家房企销售额同比上升30%，全年销售额同比上升12%。
• 房地产板块相对沪深300指数表现较弱，但优质房企仍被看好。

总结

整体来看，2020年12月房地产行业在政策调控和市场环境的影响下，呈现分化态势。一二线城市表现相对较好，成交量和去化率均有所提升，而三四线城市则面临较大压力。政策层面，央行和银保监会推动房地产融资新规，引导行业向运营主导转型，有助于提升行业集中度和盈利能力。同时，地方政策放宽落户限制，有助于促进房地产市场需求。在公司层面，部分房企通过增持、资产转让等方式进行资本运作，推动业务发展。房地产板块整体表现弱于大盘，但优质房企仍具备较高的投资价值，建议关注住宅开发、物业管理、商业地产及物流地产领域。