20210103-西南证券-房地产行业周报_头部房企销售逆势提升_贷款红线促行业稳定_15页_1mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容

2020年房地产行业在疫情冲击下展现出较强的韧性，头部房企销售表现逆势提升。克而瑞数据显示，TOP100房企全年累计全口径销售金额达到130,462亿元，同比增长12.4%。其中，TOP5/TOP6-10/TOP11-20房企12月单月销售金额同比增长分别为15%、22%、25%，1-12月累计销售金额同比增长分别为8%、6%、16%。重点房企中，建发房产、绿城中国、龙光集团、荣盛发展和中国金茂销售增幅显著，全年累计销售金额分别增长76%、58%、51%、49%和39%。头部房企格局相对稳定，仅绿城中国一家新晋TOP20，各公司销售排名变动不大。

行业集中度持续提升，TOP5、TOP10、TOP20、TOP100房企市占率分别为20%、29%、43%、76%，较上年分别提升1.4pp、1.1pp、2.2pp、3.4pp。各梯度房企的销售金额增速趋于收敛，TOP5、TOP10、TOP20、TOP100房企销售金额增速分别为8%、7%、10%、12%。随着“三道红线”等融资政策的实施，行业格局将逐渐固化，关注高质量发展和财务状况良好的头部企业是未来趋势。

主要观点

销售增长：尽管受到疫情影响，房地产市场仍保持增长，头部房企销售表现尤为突出。
行业集中度提升：行业集中度持续上升，TOP100房企市占率已达76%，显示出市场正在向头部企业集中。
融资政策影响：房地产贷款集中度管理制度的推出，有助于稳定金融与房地产市场，促进行业良性发展。
投资建议：当前板块估值处于低位，建议适当增配。投资应关注四条主线：均衡型优质房企、永续经营型特色房企、城市更新型房企和成长型优质物管企业。

关键信息

重点房企销售数据：
- 碧桂园：7888亿元，同比增长2%
- 中国恒大：7035亿元，同比增长17%
- 万科A：7011亿元，同比增长11%
- 融创中国：5750亿元，同比增长3%
- 保利地产：5028亿元，同比增长9%
- 龙湖集团：2706亿元，同比增长12%
- 城市更新型房企：龙光集团、佳兆业集团
- 物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业
房地产贷款集中度政策：
- 分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限。
- 房地产贷款余额增长至48.8万亿元，同比增加12.8%，在各项贷款余额中占比提升至28.8%。
- 个人住房贷款余额增长至33.7万亿元，同比增加15.6%。
- 住房租赁相关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
政策动态：
- 2021年1月1日，部分存量个人房贷利率重定价。
- 2020年12月，多个城市出台落户新政，放松落户门槛，加速人才引进。
- 2020年12月31日，央行、银保监会发布房地产贷款集中度管理制度，推动房地产长效机制建设。
市场表现：
- 上周A股市场整体上涨，申万地产板块上涨1.19%，相对排名22/28。
- 2020年申万地产板块全年下跌10.85%，相对排名17/28。
- 个股表现分化，部分公司如南山控股、京汉股份、哈高科等涨幅显著，而ST银亿、ST爱旭、格力地产等跌幅明显。

投资策略

四条投资主线：
1. 均衡型优质房企：万科A、保利地产、旭辉控股、建发国际控股等。
2. 永续经营型特色房企：龙湖集团、华润置地、宝龙地产、金地商置等。
3. 城市更新型特色房企：龙光集团、佳兆业集团等。
4. 成长型优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业等。

风险提示

项目交付风险：房企项目交付可能低于预期。
销售增长风险：行业销售增长可能低于预期。
政策调控风险：行业调控政策可能超出预期，影响市场发展。

行业与公司动态

公司动态：
- 万科A与中国诚通控股集团共同设立国改基金，总认缴出资707亿元。
- 龙湖集团发行3亿元非公开发行公司债券，票面利率5.95%。
- 旭辉控股与恒基中国投资合作开发厦门项目。
- 保利地产成立商用物业资产支持专项计划，募集资金22.52亿元。
- 滨江集团完成“17滨房01”债券转售，剩余托管数量600万张。
- 华夏幸福控股股东股份质押比例达24.64%。
- 华侨城A拟下调“18侨城03”债券票面利率。
行业动态：
- 各大城市的二手房价格持续上涨，深圳、广州涨幅显著。
- 2020年12月，全国二手房均价同比上涨，部分城市如东莞、嘉兴涨幅超40%。