20210103-开源证券-房地产行业周报_百强房企增速持续回暖_房地产贷款政策再收紧_12页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2021年1月3日，房地产行业投资评级为“看好（维持）”，行业整体仍被视为财政和投资的重要托底工具。政策框架保持“房住不炒+因城施策”，但政策方向和力度将根据市场变化相机调整。

主要观点

• 政策导向：中央货币政策委员会强调稳健货币政策的灵活精准与合理适度，强化对房地产贷款资金的监管。住建部持续推动城市更新工作，深圳旧改意愿比例由“双百”降至“双95%”，加快城市更新步伐。
• 地方政策：各地方政府因城施策，调控以稳为主。浙江、广州、北京、济南、南昌、兰州、合肥、上海、海南等地推出多项政策，包括加强预售资金监管、放宽人才落户限制、优化租赁住房政策等，旨在保持市场平稳健康发展。
• 销售表现：2020年12月，百强房企销售额单月同比增长29.2%，创年内新高；销售面积同比增长13.8%。TOP50-100房企销售增速最为显著，改善型需求房企表现突出。
• 成交情况：2021年第1周，全国32城新房成交面积同比增长10%，一线城市表现最佳；全国9城二手房成交面积同比增长31%，环比持平。
• 土地市场：全国100城土地市场热度回升，溢价率保持高位，流拍率低位徘徊。三线城市全类型土地成交溢价率最高，二线城市宅地流拍率11.3%。
• 融资环境：房企信用债发行规模同比增加193%，平均加权利率回升；海外债发行暂无。房贷利率维持低位，首套房贷利率下降1BP，拐点或现。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，认为行业估值有所修复，但仍处于历史低位，预计全年结算将回到增长轨道，建议关注2021年1季度地产板块机会。

关键信息

1. 政策动态

• 央行与银保监会：建立房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款和个人住房贷款余额占比上限。
• 深圳旧改：旧住宅区所在地块经专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意后即可征收，旧改最低赔偿标准首次明确。
• 城市更新：住建部强调城市更新是完善长效机制的重要手段，提出加快完善城市规划建设管理体制机制。
• 地方调控：浙江、广州、北京、济南、南昌等地分别推出房地产调控、人才政策、租赁住房管理、预售资金监管等措施。

2. 销售与成交数据

• 百强房企销售：2020年12月，百强房企销售额同比增长29.2%，销售面积同比增长13.8%；TOP50-100房企销售增速最为显著，达51.8%。
• 新房成交：2021年第1周，全国32城新房成交面积同比增长10%，一线城市表现最佳。
• 二手房成交：2021年第1周，全国9城二手房成交面积同比增长31%，环比持平。

3. 土地市场表现

• 溢价率：全国100城全类型土地成交溢价率11.6%，三线城市溢价率最高，达18.3%。
• 流拍率：全国100城全类型土地流拍率低至6.7%，二线城市宅地流拍率11.3%。

4. 融资情况

• 信用债：2021年第1周，信用债发行44亿元，同比增加193%，平均加权利率5.57%，环比增加174BPs。
• 海外债：本周未发行海外债。
• 房贷利率：12月首套房贷利率下降1BP，二套房贷利率与上月持平，房贷利率维持低位，拐点或现。

风险提示

1. 行业销售规模波动较大，可能影响房企销售回款。
2. 政策调整可能带来经营风险，如按揭利率上行或税收政策收紧。
3. 融资环境全面收紧，可能加剧企业流动性压力。

图表目录

• 图1：2020年12月百强企业销售额当月同比增长29%
• 图2：2020年12月百强企业销售额累计同比持续复苏
• 图3：全国32城新房成交面积单周同比增长10%
• 图4：全国32城新房成交面积单周环比增速-16%
• 图5：全国32城新房成交中一线城市表现最佳
• 图6：全国9城二手房单周成交面积同比增速31%
• 图7：全国9城二手房成交累计增速31%
• 图8：100城全类型土地成交溢价率保持高位
• 图9：100城全类型土地流拍率低至6.7%
• 图10：2021年第1周房地产信用债发行规模同比增加
• 图11：2021年第1周末发行房地产海外债
• 图12：信用债、海外债单周发债规模分化
• 图13：12月LPR利率暂未调整
• 图14：12月首套房贷利率下降1BP

表格目录

• 表1：地方政府政策方向不一，最终目的是保持市场平稳运营（2021年第1周）
• 表2：百强企业中TOP50-100房企销售增速最为可观
• 表3：100城中三线城市全类型土地成交溢价率最高（2021年第1周）
• 表4：100城中二线城市宅地成交流拍率11.3%（2021年第1周）