【新房市场】贝壳研究院2022年一季度市场报告_7页_1mb

新房市场季报总结

核心结论

房地产市场在政策层面释放了积极信号，中央及地方均出台利好政策，旨在稳定市场预期、改善房企资金面，促进市场修复。然而，受疫情拖累，新房市场整体修复进程受阻，一线城市逐步回归市场常态，而二线城市仍处于低迷状态。尽管一季度政策筑底已完成，但市场表现未达预期，预计二季度将随着政策影响逐步释放，市场修复有望重启。同时，部分房企资金压力在疫情下进一步加剧，需政策支持以缓解困境。

政策分析

1. 中央政策：稳定市场预期，防范化解风险

• 3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，强调对房地产企业的风险防范和新发展模式转型的支持。
• 会后，中央多部门表态促进房地产市场健康稳定发展，市场压力有所缓解。
• 部分风险房企获得银行支持，短期资金压力部分释放。

2. 地方政策：城市调控放松，市场预期改善

• 郑州率先出台“郑十九条”，在交易税费、限购限贷限售、人才政策等方面进行调整，带动二手房市场迅速回暖。
• 二手房市场表现积极，3月周均带看量环比增长52%，周均成交量环比增长95%。
• 新房市场仍存在观望情绪，房企风险、资金流转及利率差异等因素导致新房市场回暖滞后于二手房。

土地市场分析

1. 土地供应：同比大幅下降，一线城市相对稳定

• 截至3月30日，一季度全国新增住宅用地供应3755宗，规划建筑面积2.14亿平方米，同比下降约50%。
• 一线城市同比下降58%，二线城市下降51%，反映房企拿地能力不足及市场信心不足。
• 2021年同期，一线城市土地供应占比为2.8%，二线城市为31%，2022年一季度分别为1.1%和22%，二线城市土地供应占比下降明显。

2. 土地成交：持续低迷，冷热不均

• 一季度全国招拍挂出让住宅用地2628宗，规划建筑面积1.45亿平方米，同比下降约58%。
• 一线城市同比下降79%，二线城市下降68%，疫情反复对土地出让造成显著影响。
• 土地出让金占比方面，一线城市占全国13.6%，较去年略有上升；二线城市占43.7%，同比下降10%。

3. 溢价率：整体偏低，稳健房企受益

• 约80%的城市平均溢价率在5%以内，显示房企拿地能力不足。
• 稳健型房企在低溢价率环境下具备更强的土储获取能力，可能影响未来房地产企业排布格局。
• 部分头部城市出现溢价率触顶地块，但整体土地市场仍低迷。

4. 城市分化：冷热不均，部分城市表现突出

• 45%的城市出让住宅用地同比跌幅超过50%，12%的城市同比涨幅高于50%。
• 城市间差异显著，部分城市因土地供应节奏调整（如宁波）或市场信心不足而表现低迷。

新房市场表现

1. 整体签约面积：大幅下滑，疫情为主要影响因素

• 2022年一季度全国重点62城商品住宅签约面积同比下降41%，较1-2月降幅扩大2%。
• 疫情反复导致部分城市房地产市场暂停，约二十个城市新房营销受到实质影响，需待疫情好转后逐步恢复。

2. 分城市线表现：二线城市受冲击最大

• 一线城市签约面积同比下降31%，二线城市下降40%，三四线城市下降47%。
• 与疫情前的2019年一季度相比，一线城市增长4%，而二线城市及三四线城市分别下降22%和18%，反映二线城市受疫情等多重因素影响更为严重。

3. 市场信心：修复进程受阻，预期不乐观

• 贝壳研究院调研显示，新房市场在春节后经历自然修复和政策激励后，受疫情影响，成交量预期连续下行。
• 最新调研显示，仅四分之一的城市对销售量增长持乐观态度，市场信心不足。

总体展望

• 随着政策影响逐步释放，二季度新房市场有望重启修复进程。
• 土地市场仍处于低迷状态，房企拿地能力不足，市场冷热不均现象持续。
• 风险房企资金压力不减，需政策支持以缓解困境，市场稳定仍需多方努力。