【北京新房市场半年报】贝壳研究院_16页_770kb

北京房地产市场2020年上半年总结

核心内容概述

2020年上半年，北京房地产市场呈现一二级市场冷热不均的格局。受疫情影响，政策重点转向疫情防控、企业扶持和有序复工，同时推动城市副中心发展，规范市场秩序，稳定房地产市场。住宅用地市场在疫情后供应端加码，成交楼面价创近三年新高，但商品住宅市场受疫情冲击，客户观望情绪浓厚，成交面积同比下降。

主要观点

1. 政策导向

• 疫情防控：出台多项防控措施，加强施工现场和社区管理，确保安全复工。
• 金融支持：推出阶段性缓缴公积金、减免社保费用、降低融资成本等政策，支持中小微企业及个体工商户。
• 企业扶持：优化预售许可流程，延长还款期限，减轻企业负担。
• 市场规范：简化公积金贷款流程，加强公有住房管理，提高市场透明度。
• 城市规划：重点发展城市副中心，提升其战略定位，优化城市功能布局。

2. 住宅用地市场

• 成交面积：上半年住宅用地成交面积为333万m²，同比下降12%，但恢复速度快。
• 成交楼面价：上半年平均成交楼面价为35096元/m²，环比上涨35%，创近三年新高。
• 溢价率：平均溢价率为17%，同比提升1个百分点，主要得益于优质地块及不限价宅地的供应增加。
• 市场热度：土地市场热度上升，房企对优质地块竞拍热情高涨。

3. 商品住宅市场

• 供需情况：上半年商品住宅供应面积314万m²，成交面积231万m²，供销比为1.4，供大于求。
• 成交均价：成交均价为47324元/m²，同比上涨4.1%。
• 市场表现：受两波疫情冲击，客户观望情绪明显，成交增速低于去年同期。
• 库存情况：截止6月底，北京商品住宅库存面积达1154万m²，为2018年以来最高值，出清周期约25个月，连续9个月上升。

关键信息

一、政策方面

• 疫情防控政策：多个文件出台，涵盖施工现场、社区、住房租赁等领域的防控措施。
• 金融支持政策：包括公积金缓缴、社保减免、税费优惠、租金减免等，缓解企业经营压力。
• 市场规范政策：简化公积金贷款流程，加强房改售房款及售后公有住房维修资金管理。
• 城市规划政策：强调城市副中心发展，提升其作为国际示范区的地位，优化城市空间布局。

二、住宅用地市场

• 供应端加码：优质地块及不限价宅地供应增加，推动土地市场热度上升。
• 重点地块：如丰台分钟寺三宗地，楼面价超7万元/m²，成为上半年成交楼面价最高地块。
• 不限价地块占比：上半年不限价地块占比达73%，约为去年同期的2.4倍。

三、商品住宅市场

• 成交数据：上半年商品住宅成交面积同比下降31.7%，降幅在一线城市中最大。
• 库存压力：库存面积创2018年以来新高，出清周期持续走高，预计短期内将保持稳定。
• 限竞房影响：市场在售项目中九成是限竞房，价格稳定，但入市比例较低，未来价格仍有支撑。

数据趋势与展望

• 土地市场：受优质地块和不限价政策影响，土地市场热度上升，成交楼面价和溢价率均创新高。
• 商品住宅市场：短期内成交量和价格增长乏力，需依赖疫情缓解和需求释放。
• 库存出清周期：预计随着疫情稳定，延后需求释放将使出清周期小幅回落，但整体仍偏高。

总结

2020年上半年，北京房地产市场在政策支持和疫情应对下呈现出一二级市场分化的特点。住宅用地市场因优质地块和不限价政策推动，热度明显回升；而商品住宅市场则因疫情和客户观望情绪，成交面积和价格增长受限。未来随着疫情逐步缓解，市场有望逐步回暖，但短期内仍需面对库存高企和成交放缓的挑战。政策层面将继续支持企业发展和市场规范，为房地产市场平稳健康发展提供保障。