20170419-兴业研究-3月房地产行业跟踪_成交有所降温_房企投资积极_15页_1mb

2017年4月19日房地产行业报告总结

核心内容

2017年3月，中国房地产市场呈现出成交增速回落、房价小幅提升、土地市场成交量价双升、房企投资积极以及政策调控持续加码的态势。整体来看，市场在政策影响下趋于理性，三、四线城市表现相对较好，而重点城市则面临较大的销售压力。

主要观点

• 销售市场：受高基数效应影响，3月商品房销售面积同比增速回落，重点城市成交跌幅扩大，但三、四线城市销售热度延续，预计二季度销售表现仍有望保持较好水平。
• 房价走势：房价整体小幅上涨，70大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.70%，其中三线城市涨幅最大，为0.80%。
• 土地市场：土地成交量小幅增长，但成交均价大幅上升，显示土地市场热度上升，房企对土地的争夺加剧。
• 房企投资：房地产开发投资保持增长，投资增速上行，住宅投资增长最为显著，而商业和写字楼投资则有所下滑。
• 库存情况：商品房待售面积持续低位，但存销比有所回升，显示去化速度放缓。

关键信息

一、成交增速回落，房价小幅提升

• 全国销售情况：3月商品房销售面积同比增长14.67%，增速较2月回落10.43个百分点；1-3月累计增长19.50%，增速较1-2月下滑5.60个百分点。
• 重点城市表现：30大中城市中，一、二、三线城市成交面积同比分别下跌23.11%、36.66%和26.19%，跌幅较2月扩大。
• 三、四线城市：销售表现相对较好，全国销售面积仍维持在约15%的高位，预计二季度将受益于三、四线城市带动，销售表现仍较为乐观。
• 房价走势：70大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.70%，涨幅较2月扩大0.40个百分点；一、二、三线城市分别上涨0.60%、0.60%和0.80%。

二、土地成交量价双升，价格上涨力度明显

• 土地购置面积：3月土地购置面积同比增长5.02%，增速较2月回落1.16个百分点；1-3月累计增长5.70%，较1-2月回落0.50个百分点。
• 土地成交均价：3月土地成交均价达4009.99元/平方米，同比提升17.01%；土地成交价款同比增长22.88%，增速较2月提升10.23个百分点。
• 土地市场热度：虽然成交量增长放缓，但成交均价显著上升，显示土地市场热度上升，房企对土地的争夺加剧。

三、房企投资积极，库存去化持续

• 房地产开发投资：3月房地产开发投资额同比增长9.42%，增速较2月提升0.55个百分点；1-3月累计增长9.10%，较1-2月提升0.20个百分点。
• 投资结构：住宅投资增长最为明显，同比增长13.61%，而商业和写字楼投资则有所下滑。
• 库存情况：截至3月底，商品房待售面积为68,810万平方米，环比和同比分别下降2.47%和6.40%；存销比由2月的3.97微升至4.74，去化速度有所放缓，但整体库存仍处于低位。

四、房地产市场主要政策跟踪

• 集中调控启动：3月中旬北京认房认贷后，新一轮集中调控启动，调控城市继续扩围，包括嘉兴、南通、沧州、常州、泉州等三、四线城市。
• 调控手段丰富：新增“限售”政策，限制新购商品住房的转让，抑制投资购房行为。
• 雄安新区设立：4月初，中央决定设立雄安新区，户口地产冻结，严禁大规模房地产开发，周边地区全面限购限贷，防范投资性购房带来的市场波动。
• 地方政策升级：多地出台限购、限贷、公积金政策调整等措施，抑制投机购房，促进市场理性发展。

总结

2017年3月，房地产市场在政策调控和高基数效应的双重影响下，呈现出成交增速回落、房价小幅提升、土地市场成交量价双升、房企投资积极、库存持续低位但去化放缓的态势。重点城市销售表现疲软，而三、四线城市则保持较好热度，预计二季度销售表现仍将受益于三、四线城市带动。政策方面，调控力度和城市数量逐步增加，手段进一步丰富，包括限购、限贷、限售、公积金政策调整等，有效抑制了投资性购房需求。雄安新区的设立对周边房地产市场产生了显著影响，进一步强化了调控效果。整体来看，市场趋于理性，政策调控持续加码，房地产市场进入调整期。