20200830-开源证券-房地产行业周报_房企融资边际有所收紧_无锡调控政策升级_成交向好趋势不变_13页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结（2020年8月30日）

核心内容概述

本报告分析了2020年8月房地产行业的政策、成交、土地、融资及投资建议等方面，指出行业整体仍处于政策支持与市场向好的阶段，但部分细分领域存在调控和风险。

主要观点

政策方向：中央和地方政策均以“房住不炒”为基调，强调市场化、规则化、透明化融资管理，推动房地产长效机制建设。
融资环境：房企融资边际收紧，重点房企融资债务总规模受到控制，但信用债和海外债发行规模同比上升，融资成本有所改善。
市场成交：新房和二手房成交趋势总体向好，但部分城市成交数据出现波动，二线城市表现优于一线和三线城市。
土地市场：全国100城土地市场热度回升，溢价率保持高位，流拍率维持低位，三线城市溢价率最高。
投资建议：维持房地产行业“看好”评级，认为行业仍是财政和投资的重要托底工具，未来仍有增长潜力。

关键信息

1. 政策动态

中央政策：
- 8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成资金监测和融资管理规则，规范融资环境。
- 8月25日，国新办吹风会指出货币政策“三不变”，LPR未调整，房贷利率处于低位。
地方政策：
- 长春：土地未动工满一年征收20%闲置费，满两年无偿收回；商品房交付时间不超过2年，权属登记不超过60天。
- 吉林：取消租房落户社保年限限制，非户籍人口有合法稳定住所即可落户；取消投亲落户限制。
- 海南：实施高端紧缺人才个税优惠政策（最高15%）；对违规房企进行处罚。
- 无锡：出台楼市调控新政，限制离异家庭购房套数，延长增值税征免年限至5年，提高二套房首付比例至60%。

2. 成交情况

新房成交：
- 2020年第35周，全国32城新房成交面积同比下降4%，环比下降13%。
- 年初至今累计成交面积13660万平米，同比下降6%，增速降幅收窄。
- 各线城市走势基本一致，二线城市表现最佳，一、三线城市承压。
二手房成交：
- 第35周全国9城二手房成交面积同比增长8%，年初至今累计增速为-7%，较前值有所回升。
- 7月百强房企销售额当月同比增长25%，累计同比增速转正。

3. 土地市场

全国100城全类型土地成交溢价率18%，流拍率1.1%。
二线城市土地成交溢价率最高（21%），三线城市溢价率也保持高位（24%）。
土地市场整体热度回升，但流拍率维持低位，显示市场活跃度较高。

4. 融资情况

信用债：2020年第35周发行127亿元，同比增加44%，环比增加83%；平均加权利率4.94%，环比上升64BPs。
海外债：发行11亿美元，同比增加1000%，环比增加131%；平均加权利率5.35%，环比下降217BPs。
7月数据：信用债发行615亿元，同比增长1%，环比增长37%；海外债发行497亿元，同比增长3%，环比增长45%。
融资成本整体下降，房企发债规模提升，融资环境有所改善。

5. 投资建议

维持房地产行业“看好”评级，认为行业仍是财政和投资的重要托底工具。
在“房住不炒+因城施策”框架下，政策方向和力度将相机调整。
当前房地产板块估值有所修复，PE-TTM为9.33倍，但仍处于历史低位。
建议三季度继续关注地产板块机会。

风险提示

行业销售波动：行业销售规模整体下滑，房企销售回款可能面临压力。
政策调整风险：按揭贷款利率上行或税收政策收紧可能影响购房需求。
融资环境变动：融资成本上升或银行贷款额度紧张可能加剧企业流动性风险。

总结

房地产行业在2020年8月仍处于政策支持与市场向好的阶段，中央和地方政策共同推动行业向更规范、更可持续方向发展。新房和二手房成交趋势总体向好，二线城市表现优于一线和三线城市。土地市场热度回升，溢价率保持高位，流拍率低位运行。融资方面，信用债和海外债发行规模同比上升，融资成本有所下降，房企融资环境边际改善。尽管存在销售波动、政策调整和融资环境变动等风险，但整体来看，房地产行业仍具备投资价值，建议继续关注。

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