20161226-广发证券-房地产行业跟踪_二手房成交同比近期首次回落_需求降温进一步确立_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

1. 整体成交情况

• 整体趋势：受一线城市影响，整体房地产成交面积环比小幅下降。
• 一线城市表现：北京和广州环比回落，其中北京降幅显著，为41%；上海和深圳则环比上涨。
• 二线城市表现：整体微涨，但部分城市如南京、武汉、福州显著回落，福州在冲高后出现大幅下滑。
• 区域表现：
  • 环渤海区域：环比下跌8%，北京领跌，跌幅达41%。
  • 长三角区域：除南京环比跌30%外，其余城市均上涨，无锡涨幅最大，达44%。
  • 珠三角区域：受广州下跌17%影响，区域整体环比下跌6%。
  • 中部地区：环比下降9%。
  • 其他地区：多数城市成交环比回落。

2. 整体库存情况

• 库存指数：全国11城市库存指数延续小幅下行趋势。
  • 一线城市受推盘缩量影响库存持续小幅下行。
  • 二线城市库存继续微幅上升。
• 去化周期：受成交下滑影响，11大城市去化周期小幅攀升。

3. 本周观点

• 二手房成交同比首次回落：12月前22天，15城市二手房成交同比大幅下滑15%，进一步确立了需求端的回落趋势。
• 新房成交下滑：54城市新房成交同比下降5.1%，部分下滑可能受推盘缩量影响，但二手房数据表明需求端降温。
• 政策影响：热点城市调控继续强化，郑州、武汉限购政策升级，浙江嘉善县也发布限购政策，调控蔓延趋势明确。
• 市场情绪：政策调控持续深化，后续市场情绪或将发生扭转，成交回落可能加速。

4. 地产公司市场表现

• 广发地产组合：上周包括东百集团、嘉宝集团、阳光城和阳光股份；本周调整为东百集团、嘉宝集团、阳光股份和中国国贸。
• 重点公司动态：
  • 万科A：终止发行股份购买资产事项。
  • 东百集团：全资子公司以4.79亿元受让中银地产名下地块及房产。
  • 苏宁环球：子公司增资25亿元，注册资本增至51.5亿元。
  • 金科股份：回购注销1360万股限制性股票。
  • 北辰实业：竞得苏州市吴中区一幅住宅用地。
  • 广发地产组合表现：整体表现稳定，部分公司股价周变动幅度为负。

5. 投资评级与估值

• 投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内股价强于大盘10%以上。
  • 持有：预期股价变动介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。
• 重点公司估值：
  • 万科A、招商蛇口、泛海控股、金地集团、世茂股份、嘉宝集团等被列为买入。
  • 新城控股、阳光股份、中国国贸等被列为买入，但部分公司如世联行、广宇集团、海德股份等折价率较高。
  • 部分公司如浙江广厦、新华联等被列为持有或谨慎增持。

主要观点

• 需求端降温：二手房成交同比首次回落，表明市场需求进一步降温。
• 政策调控强化：热点城市限购政策升级，调控范围扩大，显示政策趋严。
• 市场情绪转变：政策调控持续深化，市场情绪可能由升温转为降温。
• 库存变化：一线城市库存持续下行，二线城市库存微幅上升，整体去化周期上升。

关键信息

• 北京：房地产成交环比下降41%，库存指数持续下行。
• 上海：房地产成交环比微涨2%，库存指数小幅下降。
• 深圳：房地产成交环比上涨27%，库存指数小幅下降。
• 广州：房地产成交环比下降17%，库存指数小幅下降。
• 无锡：房地产成交环比上涨44%，为长三角区域涨幅最大。
• 南京：房地产成交环比下降30%，库存指数小幅下降。
• 福州：房地产成交环比下降37%，库存指数显著上升。
• 政策影响：多地限购政策升级，显示调控进一步加强。

风险提示

• 政策调控力度加大：未来政策可能进一步收紧，影响市场情绪和成交。
• 行业销售回落快于预期：销售数据可能继续下滑，影响行业整体表现。

联系方式

• 分析师：

  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
  • 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
  • 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
  • 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

• 联系方式：

  • 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620。
  • 深圳市：深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼，邮政编码518000。
  • 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
  • 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼，邮政编码200120。

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